Guide fiscal pour les acheteurs suisses en Espagne : tout ce que vous devez savoir avant d'investir

Vous rêvez de posséder une propriété sous le soleil espagnol ? En tant que résident suisse, l'achat d'un bien immobilier en Espagne est un projet de vie passionnant, mais il s'accompagne d'importantes répercussions fiscales qu'il convient de comprendre avant de signer quoi que ce soit. Entre les réglementations suisses et espagnoles, les règles ne sont pas toujours simples. Ce guide vous présente les principaux impôts et obligations, afin que vous puissiez avancer en toute confiance.

1. La convention de double imposition entre la Suisse et l'Espagne

La bonne nouvelle : la Suisse et l'Espagne ont signé une convention de double imposition (CDI), entrée en vigueur en 1967 et mise à jour en 2013. Son but est d'éviter que vous ne soyez imposé deux fois sur le même revenu dans les deux pays.

En termes pratiques, la CDI définit quel pays a le droit d'imposer quoi :

• Les revenus locatifs générés par un bien immobilier en Espagne sont généralement imposables en Espagne.

• Les gains en capital provenant de la vente d'un bien immobilier espagnol sont également imposables en Espagne.

• La Suisse peut tout de même prendre en compte ces revenus pour calculer votre taux d'imposition global (méthode de l'exemption avec progression).

Il est donc essentiel de déclarer votre propriété espagnole à l'autorité fiscale cantonale suisse, même si l'impôt lui-même est payé en Espagne.

2. Les taxes dues au moment de l'achat

Avant même de percevoir des revenus locatifs ou de revendre, l'achat lui-même déclenche des coûts fiscaux en Espagne :

Pour un bien immobilier neuf :

• La TVA (IVA) : 10 % du prix d'achat pour les logements neufs

• Le droit de timbre (AJD) : entre 0,5 % et 1,5 % selon la communauté autonome

Pour un bien d'occasion :

• L'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) : entre 6 % et 10 % selon la région (en Valence et Murcie, généralement de 8 % à 10 %)

Ces taxes s'ajoutent aux frais de notaire, aux frais d'enregistrement foncier et aux frais juridiques (environ 1 % du prix d'achat). Prévoyez un total de 12 % à 15 % du prix d'achat en frais supplémentaires.

3. L'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR)

Si vous vivez en Suisse et que votre propriété espagnole est une résidence secondaire (vous y passez moins de 183 jours par an), vous êtes considéré comme non-résident fiscal en Espagne et soumis à l'IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).

a) Si le bien n'est pas loué :

L'Espagne impose un revenu locatif fictif calculé sur la valeur cadastrale du bien. Le taux est de 19 % pour les résidents de l'UE/EEE, et les ressortissants suisses bénéficient de ce même taux grâce aux accords bilatéraux entre la Suisse et l'UE.

Exemple : valeur cadastrale de €100,000, revenu imposable fictif = 1,1 % ou 2 % selon l'année de révision cadastrale, soit €1,100 à €2,000, imposé à 19 %.

b) Si le bien est loué :

Les revenus locatifs sont imposés en Espagne au taux de 19 % sur le revenu brut. Les résidents suisses, grâce à leur statut européen assimilé, peuvent déduire certaines dépenses telles que les intérêts hypothécaires, les frais d'entretien et les taxes locales.

La déclaration se fait trimestriellement à l'aide du formulaire 210.

4. L'impôt sur les gains en capital lors de la revente

Lorsque vous vendez votre propriété espagnole, deux taxes distinctes s'appliquent :

L'impôt national sur les gains en capital (Ganancia Patrimonial)

La plus-value (différence entre le prix de vente et le prix d'achat initial, frais d'acquisition inclus) est imposée à 19 % pour les non-résidents européens.

De plus, l'acheteur est tenu de retenir 3 % du prix de vente et de les verser directement au fisc espagnol à titre d'acompte sur votre impôt sur les gains en capital. Vous recevrez un remboursement si l'impôt réel dû est inférieur.

La plus-value municipale (Plusvalía Municipal)

Il s'agit d'une taxe locale basée sur l'augmentation de la valeur cadastrale du terrain depuis votre achat. Son montant varie selon la commune et la durée de détention. Suite à une réforme de 2021, cette taxe n'est due que si vous réalisez effectivement un bénéfice lors de la vente.

5. L'impôt sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio)

L'Espagne lève un impôt sur la fortune sur les non-résidents pour les actifs situés en Espagne. Un abattement de €700,000 par personne s'applique.

Si la valeur de votre propriété dépasse ce seuil, vous devrez déposer une déclaration annuelle (formulaire 714). Le taux est progressif, allant de 0,2 % à 3,5 % selon la valeur des actifs.

Remarque : depuis 2022, un impôt de solidarité sur les grandes fortunes (2 % au-delà de €10M) s'applique également au niveau national.

6. Le NIE : Une étape préalable indispensable

Avant tout achat, vous devrez obtenir un NIE (Número de Identificación de Extranjero), le numéro d'identification fiscale espagnol pour les ressortissants étrangers. Il est obligatoire pour signer chez le notaire, ouvrir un compte bancaire espagnol et payer vos impôts.

RBplace vous accompagne dans cette démarche, qui peut sembler décourageante au début, afin de la rendre aussi simple et sereine que possible.

7. Nos conseils pratiques

• Consultez un avocat fiscaliste spécialisé en droit espagnol et en conventions fiscales internationales avant de signer tout compromis de vente.

• Déclarez votre propriété espagnole en Suisse : votre canton et votre commune doivent en être informés pour le calcul de votre impôt sur la fortune et sur le revenu.

• Planifiez soigneusement votre trésorerie : l'IRNR est dû chaque année, même si le bien reste inoccupé.

• Conservez toutes les factures d'achat et de rénovation : elles réduiront votre plus-value imposable lors de la revente finale.

Conclusion

La fiscalité immobilière espagnole peut sembler complexe vue de Suisse, mais elle est tout à fait gérable avec une bonne préparation et de bons conseillers. La convention de double imposition offre un cadre de protection solide, et les taux appliqués aux résidents nationaux européens sont raisonnables.

Chez RBplace, nous sommes là pour vous accompagner à chaque étape du projet, de la recherche du bien idéal à la signature de l'acte authentique, en passant par toutes les démarches administratives et fiscales. Contactez-nous dès aujourd'hui pour un premier entretien gratuit.

Cet article est fourni à titre d'information uniquement et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Nous vous recommandons vivement de consulter un professionnel qualifié pour votre situation personnelle.