Fiscalité pour les Suisses qui achètent en Espagne : ce qu'il faut savoir avant de se lancer

Vous êtes suisse et vous envisagez d'acquérir une propriété en Espagne ? C'est un projet de vie enthousiasmant - mais il soulève inévitablement des questions fiscales importantes. Entre la Suisse et l'Espagne, les règles ne sont pas toujours intuitives, et une mauvaise anticipation peut coûter cher. Dans cet article, nous faisons le point sur les principaux impôts et obligations à connaître, pour que vous puissiez avancer sereinement.

1. La convention de double imposition Suisse–Espagne

La bonne nouvelle : la Suisse et l'Espagne ont signé une convention de double imposition (CDI), en vigueur depuis 1967 et révisée en 2013. Elle vise à éviter que vous soyez imposé deux fois sur les mêmes revenus dans les deux pays.

Concrètement, cette convention définit quel État a le droit de taxer quoi :

• Les revenus locatifs générés par un bien en Espagne sont en principe imposables en Espagne.

• Les plus-values lors de la revente d'un bien immobilier espagnol sont également imposables en Espagne.

• La Suisse peut néanmoins tenir compte de ces revenus pour calculer votre taux d'imposition global (méthode de l'exemption avec progressivité).

Il est donc essentiel de déclarer votre bien immobilier espagnol à votre administration fiscale suisse, même si l'impôt est payé en Espagne.

2. Les impôts à payer lors de l'achat

Avant même de percevoir un revenu ou de revendre, l'achat lui-même génère des frais fiscaux en Espagne :

Pour un bien neuf :

• TVA (IVA) : 10 % du prix d'achat pour un logement résidentiel neuf

• Droit de timbre (AJD) : entre 0,5 % et 1,5 % selon la région autonome

Pour un bien ancien (revente) :

• Impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) : entre 6 % et 10 % selon la communauté autonome (en Valence et Murcie, il est généralement de 8 à 10 %)

Ces frais s'ajoutent aux honoraires du notaire, aux frais d'enregistrement et aux honoraires d'avocat (environ 1 % du prix). Prévoyez en tout entre 12 % et 15 % du prix d'achat en frais annexes.

3. L'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR)

Si vous résidez en Suisse et que votre bien espagnol est votre résidence secondaire (vous n'y vivez pas plus de 183 jours par an), vous êtes considéré comme non-résident fiscal en Espagne et soumis à l'IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).

a) Si vous n'y habitez pas et ne le louez pas :

L'Espagne impose un revenu fictif calculé sur la valeur cadastrale du bien. Le taux est de 19 % pour les ressortissants de l'UE/EEE, et de 24 % pour les autres non-résidents. Les citoyens suisses bénéficient du taux de 19 % grâce aux accords bilatéraux.

Exemple : valeur cadastrale de 100 000 €, revenu fictif imposable = 1,1 % ou 2 % selon l'année de révision cadastrale, soit 1 100 € à 2 000 €, imposés à 19 %.

b) Si vous le mettez en location :

Les revenus locatifs sont imposés en Espagne à 19 % sur le revenu brut (sans possibilité de déduire les charges, pour les non-résidents hors UE — mais les résidents suisses peuvent déduire certaines charges grâce à leur statut européen indirect).

La déclaration se fait trimestriellement via le formulaire 210.

4. La plus-value lors de la revente

Lorsque vous revendez votre bien, vous êtes soumis à deux impositions en Espagne :

La plus-value nationale (Ganancia patrimonial)

La plus-value (différence entre le prix de vente et le prix d'achat, frais inclus) est imposée à 19 % pour les non-résidents européens.

De plus, l'acheteur est tenu de retenir 3 % du prix de vente et de le verser directement au fisc espagnol comme acompte sur votre impôt sur la plus-value. Vous récupérez la différence si l'impôt réel est inférieur.

La plus-value municipale (Plusvalía Municipal)

Il s'agit d'un impôt local calculé sur l'augmentation de la valeur cadastrale du terrain depuis votre achat. Son montant varie selon la commune et la durée de détention. Depuis une réforme de 2021, il n'est dû que si vous réalisez effectivement une plus-value.

5. L'impôt sur la fortune (Patrimonio)

L'Espagne applique un impôt sur la fortune aux non-résidents sur leurs actifs situés en Espagne. Un abattement de 700 000 € s'applique par personne.

Si la valeur de votre bien dépasse ce seuil, vous devrez déposer une déclaration annuelle (formulaire 714). Le taux est progressif, entre 0,2 % et 3,5 % selon la valeur des actifs.

À noter : depuis 2022, un impôt de solidarité sur les grandes fortunes (2 % au-delà de 10 M€) s'applique également au niveau national.

6. L'obtention du NIE : une étape indispensable

Avant tout achat, vous devrez obtenir un NIE (Número de Identificación de Extranjero), l'équivalent espagnol d'un numéro fiscal pour étrangers. C'est une formalité obligatoire pour signer chez le notaire, ouvrir un compte bancaire espagnol ou payer vos impôts.

RBplace vous accompagne dans cette démarche, souvent perçue comme complexe, pour qu'elle se déroule sans stress.

7. Nos conseils pour bien vous préparer

• Consultez un avocat fiscaliste spécialisé en droit espagnol et en conventions internationales avant de signer tout compromis.

• Déclarez votre bien en Suisse : le canton et la commune doivent en être informés pour le calcul de la fortune et du revenu.

• Anticipez les flux de trésorerie : IRNR à payer chaque année, même si le bien est vide.

• Conservez toutes vos factures liées à l'achat et aux travaux : elles réduiront votre plus-value imposable lors de la revente.

Conclusion

La fiscalité immobilière espagnole peut sembler complexe vue de Suisse, mais elle est parfaitement gérable avec une bonne préparation et les bons interlocuteurs. La convention de double imposition offre un cadre protecteur, et les taux appliqués aux ressortissants européens sont raisonnables.

Chez RBplace, nous sommes là pour vous accompagner à chaque étape — de la recherche du bien jusqu'à la signature, en passant par les démarches administratives et fiscales. N'hésitez pas à nous contacter pour une première consultation gratuite.

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Nous vous recommandons de consulter un professionnel qualifié pour votre situation personnelle.