5 błędów, których należy unikać przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii

Kupno nieruchomości w Hiszpanii to jedna z najbardziej ekscytujących decyzji, jakie możesz podjąć - ale jest też taką, przy której kosztowne błędy popełnia się zaskakująco łatwo, zwłaszcza jeśli kupujesz z zagranicy. W RBplace poprowadziliśmy dziesiątki szwajcarskich i europejskich nabywców przez cały proces i widzimy te same pułapki wciąż i wciąż. Oto pięć najczęstszych błędów i sposoby, jak ich uniknąć.

Błąd #1: Brak zatrudnienia niezależnego prawnika

To zdecydowanie najczęstszy - i najdroższy - błąd, jaki popełniają zagraniczni nabywcy w Hiszpanii.

Wielu kupujących zakłada, że notariusz ochroni ich interesy. W Hiszpanii rola notariusza polega na uwierzytelnieniu transakcji, a nie na doradzaniu którejkolwiek ze stron. Sprawdza on, czy akt jest prawnie ważny, ale nie zweryfikuje, czy nieruchomość ma zaległe długi, nielegalne rozbudowy ani problemy z pozwoleniem na budowę.

Co powinieneś zrobić zamiast tego: Zatrudnij niezależnego hiszpańskiego prawnika (abogado), który pracuje wyłącznie dla Ciebie - nie dla sprzedającego, nie dla dewelopera i nie dla agencji nieruchomości. Twój prawnik powinien przeprowadzić pełną analizę due diligence nieruchomości, w tym:

• Sprawdzanie Rejestru Nieruchomości (Registro de la Propiedad) pod kątem długów, hipotek lub obciążeń

• Weryfikację pozwoleń na zagospodarowanie przestrzenne i licencji budowlanych

• Potwierdzenie, że nieruchomość odpowiada swojemu prawnemu opisowi

• Przegląd umowy kupna przed podpisaniem

Zaplanuj około 1% ceny zakupu na opłaty prawne. To bardzo dobrze wydane pieniądze.

Błąd #2: Pominięcie NIE przed znalezieniem nieruchomości

NIE (Número de Identificación de Extranjero) to hiszpański numer identyfikacji podatkowej dla cudzoziemców. Bez niego nie możesz podpisać aktu u notariusza, otworzyć hiszpańskiego konta bankowego ani płacić podatków.

Wielu nabywców rozpoczyna procedurę NIE dopiero wtedy, gdy znajdą wymarzoną nieruchomość - a potem napotykają opóźnienia, które zagrażają całej transakcji. W niektórych przypadkach sprzedający wycofywali się, ponieważ kupujący nie był gotowy do dalszych kroków.

Co powinieneś zrobić zamiast tego: Złóż wniosek o NIE tak wcześnie, jak to możliwe, najlepiej zanim jeszcze zaczniesz oglądać nieruchomości. Proces może potrwać kilka tygodni, zwłaszcza jeśli odbywa się przez hiszpański konsulat w Szwajcarii. RBplace może poprowadzić Cię przez ten etap, aby uniknąć niepotrzebnych opóźnień.

Błąd #3: Niedoszacowanie całkowitego kosztu zakupu

Cena ofertowa nieruchomości w Hiszpanii nigdy nie jest ostateczną ceną, którą płacisz. Wielu kupujących po raz pierwszy zostaje zaskoczonych znacznymi dodatkowymi kosztami, które pojawiają się ponad nią.

Z reguły zaplanuj 12% do 15% ponad cenę zakupu na pokrycie:

• Podatek od przeniesienia własności nieruchomości (ITP): 8% do 10% dla nieruchomości z rynku wtórnego (różni się w zależności od regionu)

• VAT (IVA): 10% dla nieruchomości z rynku pierwotnego

• Podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD): 0,5% do 1,5%

• Opłaty notarialne: około 0,5%

• Opłaty za wpis do rejestru nieruchomości: około 0,4%

• Opłaty prawne: około 1%

Nieuwzględnienie tych kosztów może poważnie zakłócić Twój plan finansowania - albo zmusić Cię do wycofania się z zakupu w ostatniej chwili.

Błąd #4: Kupowanie bez dokładnego badania nieruchomości

W Szwajcarii badania nieruchomości są standardową praktyką. W Hiszpanii są znacznie rzadsze - i wielu kupujących całkowicie je pomija, ufając, że to, co widzą, jest tym, co dostaną.

Może to prowadzić do bardzo nieprzyjemnych niespodzianek po zakończeniu transakcji: problemów konstrukcyjnych, wilgoci, nielegalnych rozbudów, których nie da się zalegalizować, albo nieruchomości zbudowanych częściowo na terenie chronionym.

Co powinieneś zrobić zamiast tego: Zawsze zlecaj niezależny przegląd konstrukcyjny (inspección técnica) przed podpisaniem umowy kupna, szczególnie w przypadku starszych nieruchomości lub domów na obszarach wiejskich. Koszt jest umiarkowany - zwykle między €300 a €600 - w porównaniu z potencjalnymi kosztami napraw, których może Ci oszczędzić.

W przypadku nowych nieruchomości upewnij się, że deweloper posiada wszystkie wymagane licencje i że nieruchomość ma ważną Licencia de Primera Ocupación (pierwszą licencję użytkowania) przed zakończeniem transakcji.

Błąd #5: Pozwalanie emocjom kierować decyzją

Hiszpania ma w sobie coś, co sprawia, że ludzie się zakochują - w klimacie, stylu życia, jedzeniu, tempie życia. A kiedy znajdziesz nieruchomość, która wydaje się Twoim wymarzonym domem, bardzo łatwo jest pozwolić, by ekscytacja przysłoniła osąd.

Widzieliśmy, jak kupujący ignorowali poważne sygnały ostrzegawcze - nieruchomość bez pozwolenia na budowę, sprzedającego z zaległymi długami związanymi z domem albo lokalizację, która zimą jest zalewana - tylko dlatego, że byli emocjonalnie przywiązani do samej idei zakupu.

Co powinieneś zrobić zamiast tego: Poświęć czas. Godna zaufania agencja nieruchomości nigdy nie będzie wywierać na Ciebie presji, by podjąć decyzję. Zadawaj pytania, proś o całą dokumentację i zawsze prześpij się z tym przed podpisaniem czegokolwiek. Jeśli coś nie wydaje się w porządku, prawdopodobnie takie nie jest.

Posiadanie przy swoim boku kompetentnego lokalnego partnera - takiego, który zna rynek, mówi w języku i rozumie zarówno hiszpańskie, jak i szwajcarskie oczekiwania - robi ogromną różnicę.

Końcowe przemyślenia

Kupno nieruchomości w Hiszpanii powinno być radosnym doświadczeniem, a nie stresującym. Zdecydowana większość transakcji przebiega sprawnie, gdy kupujący są dobrze przygotowani i dobrze poinformowani. Unikając tych pięciu powszechnych błędów, stawiasz się w najlepszej możliwej pozycji, aby znaleźć odpowiednią nieruchomość, po właściwej cenie, z pełnym spokojem ducha.

W RBplace jesteśmy z Tobą na każdym kroku - od pierwszych poszukiwań nieruchomości aż po moment, w którym odbierzesz klucze. Nasz zespół łączy szwajcarską precyzję z dogłębną lokalną wiedzą na Costa Blanca, Murcji i Costa de Almería.

Skontaktuj się z nami już dziś, aby umówić się na bezpłatną konsultację bez zobowiązań.

Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani finansowej. Zalecamy konsultację z wykwalifikowanym specjalistą w odniesieniu do Twojej sytuacji osobistej.