Opodatkowanie dla Szwajcarów kupujących w Hiszpanii: co warto wiedzieć przed podjęciem decyzji

Jesteś obywatelem Szwajcarii i rozważasz zakup nieruchomości w Hiszpanii? To ekscytujący projekt życiowy — ale nieuchronnie rodzi ważne pytania podatkowe. Między Szwajcarią a Hiszpanią zasady nie zawsze są intuicyjne, a błędne zaplanowanie może słono kosztować. W tym artykule omawiamy najważniejsze podatki i obowiązki, o których warto wiedzieć, abyś mógł działać spokojnie.

1. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania Szwajcaria–Hiszpania

Dobra wiadomość: Szwajcaria i Hiszpania podpisały umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania (CDI), obowiązującą od 1967 roku i zrewidowaną w 2013 roku. Ma ona na celu zapobieżenie sytuacji, w której byłbyś opodatkowany dwa razy od tych samych dochodów w obu krajach.

W praktyce ta umowa określa które państwo ma prawo opodatkować co :

• Dochody z najmu uzyskiwane z nieruchomości w Hiszpanii są co do zasady opodatkowane w Hiszpanii.

• Zyski kapitałowe ze sprzedaży hiszpańskiej nieruchomości są również opodatkowane w Hiszpanii.

• Szwajcaria może jednak uwzględnić te dochody przy obliczaniu twojej ogólnej stawki podatkowej (metoda zwolnienia z progresją).

Dlatego konieczne jest zadeklarowanie hiszpańskiej nieruchomości w szwajcarskim urzędzie skarbowym, nawet jeśli podatek jest płacony w Hiszpanii.

2. Podatki do zapłaty przy zakupie

Zanim jeszcze zaczniesz uzyskiwać dochód albo sprzedać nieruchomość, sam zakup generuje w Hiszpanii koszty podatkowe:

Dla nowej nieruchomości:

• VAT (IVA) : 10% ceny zakupu za nowy lokal mieszkalny

• Podatek stemplowy (AJD) : od 0,5% do 1,5% w zależności od wspólnoty autonomicznej

Dla nieruchomości używanej (sprzedaż wtórna):

• Podatek od przeniesienia majątku (ITP) : od 6% do 10% w zależności od wspólnoty autonomicznej (w Walencji i Murcji wynosi zazwyczaj od 8% do 10%)

Koszty te dochodzą do honorariów notariusza, opłat rejestracyjnych oraz honorariów adwokata (około 1% ceny). Przewiduj łącznie od 12% do 15% ceny zakupu na koszty dodatkowe.

3. Podatek dochodowy nierezydentów (IRNR)

Jeśli mieszkasz w Szwajcarii i twoja hiszpańska nieruchomość jest twoim domem wakacyjnym (nie spędzasz w niej więcej niż 183 dni w roku), uznaje się cię za nierezydenta podatkowego w Hiszpanii i podlegasz IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).

a) Jeśli tam nie mieszkasz i jej nie wynajmujesz:

Hiszpania nalicza dochód fikcyjny obliczany na podstawie wartości katastralnej nieruchomości. Stawka wynosi 19% dla obywateli UE/EOG oraz 24% dla pozostałych nierezydentów. Obywatele Szwajcarii korzystają ze stawki 19% dzięki umowom dwustronnym.

Przykład: wartość katastralna 100 000 €, dochód fikcyjny do opodatkowania = 1,1% lub 2% w zależności od roku aktualizacji katastru, czyli 1 100 € do 2 000 €, opodatkowane stawką 19%.

b) Jeśli wynajmujesz nieruchomość:

Dochody z najmu są opodatkowane w Hiszpanii stawką 19% od przychodu brutto (bez możliwości odliczenia kosztów dla nierezydentów spoza UE — ale rezydenci Szwajcarii mogą odliczyć niektóre koszty dzięki pośredniemu statusowi europejskiemu).

Zeznanie składa się kwartalnie za pomocą formularza 210.

4. Zysk kapitałowy przy sprzedaży

Gdy sprzedajesz nieruchomość, podlegasz w Hiszpanii dwóm opodatkowaniom:

Krajowy zysk kapitałowy (Ganancia patrimonial)

Zysk kapitałowy (różnica między ceną sprzedaży a ceną zakupu, z uwzględnieniem kosztów) jest opodatkowany stawką 19% dla europejskich nierezydentów.

Ponadto kupujący ma obowiązek zatrzymać 3% ceny sprzedaży i przekazać je bezpośrednio do hiszpańskiego fiskusa jako zaliczkę na podatek od twojego zysku kapitałowego. Różnicę odzyskasz, jeśli rzeczywisty podatek będzie niższy.

Miejscowy zysk kapitałowy (Plusvalía Municipal)

Jest to lokalny podatek obliczany na podstawie wzrostu wartości katastralnej gruntu od momentu zakupu. Jego wysokość zależy od gminy i okresu posiadania. Od reformy z 2021 roku jest należny tylko wtedy, gdy faktycznie osiągniesz zysk kapitałowy.

5. Podatek od majątku (Patrimonio)

Hiszpania stosuje podatek od majątku wobec nierezydentów od aktywów znajdujących się w Hiszpanii. Na osobę przysługuje zwolnienie w wysokości 700 000 €.

Jeśli wartość twojej nieruchomości przekracza ten próg, będziesz musiał złożyć roczne zeznanie (formularz 714). Stawka jest progresywna, od 0,2% do 3,5% w zależności od wartości aktywów.

Warto zauważyć: od 2022 roku na poziomie krajowym obowiązuje również podatek solidarnościowy od wielkich fortun (2% powyżej 10 mln €).

6. Uzyskanie NIE: niezbędny krok

Przed jakimkolwiek zakupem będziesz musiał uzyskać NIE (Número de Identificación de Extranjero), hiszpański odpowiednik numeru podatkowego dla cudzoziemców. To obowiązkowa formalność, aby podpisać akt notarialny, otworzyć hiszpańskie konto bankowe lub zapłacić podatki.

RBplace pomoże ci w tej procedurze, często postrzeganej jako skomplikowana, aby przebiegła bez stresu.

7. Nasze wskazówki, jak dobrze się przygotować

• Skonsultuj się z prawnikiem podatkowym specjalizującym się w prawie hiszpańskim i umowach międzynarodowych przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy przedwstępnej.

• Zgłoś swoją nieruchomość w Szwajcarii : kanton i gmina muszą zostać o tym poinformowane do celów obliczenia majątku i dochodu.

• Zaplanuj przepływy pieniężne : IRNR do zapłaty co roku, nawet jeśli nieruchomość stoi pusta.

• Zachowaj wszystkie faktury związane z zakupem i pracami: zmniejszą one twój opodatkowany zysk kapitałowy przy sprzedaży.

Wnioski

Opodatkowanie nieruchomości w Hiszpanii może wydawać się skomplikowane z perspektywy Szwajcarii, ale przy dobrej organizacji i właściwych specjalistach jest jak najbardziej do opanowania. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania zapewnia ochronne ramy, a stawki stosowane wobec obywateli europejskich są rozsądne.

W RBplace jesteśmy po to, aby wspierać cię na każdym etapie — od poszukiwania nieruchomości aż po podpisanie umowy, w tym przy formalnościach administracyjnych i podatkowych. Nie wahaj się skontaktować z nami, aby skorzystać z pierwszej bezpłatnej konsultacji.

Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady podatkowej ani prawnej. Zalecamy konsultację z wykwalifikowanym specjalistą w odniesieniu do twojej indywidualnej sytuacji.