Przewodnik podatkowy dla szwajcarskich nabywców w Hiszpanii: Wszystko, co musisz wiedzieć przed inwestycją

Marzysz o własnej nieruchomości pod hiszpańskim słońcem? Dla rezydenta Szwajcarii zakup nieruchomości w Hiszpanii to ekscytujący projekt życiowy — wiąże się jednak z istotnymi skutkami podatkowymi, które warto zrozumieć przed podpisaniem jakichkolwiek dokumentów. Biorąc pod uwagę przepisy szwajcarskie i hiszpańskie, reguły nie zawsze są proste. Ten przewodnik przeprowadzi Cię przez kluczowe podatki i obowiązki, abyś mógł działać z pełnym zaufaniem.

1. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Szwajcarią a Hiszpanią

Dobra wiadomość: Szwajcaria i Hiszpania podpisały Umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania (UPO), która pierwotnie weszła w życie w 1967 roku i została zaktualizowana w 2013 roku. Jej celem jest zapobieganie dwukrotnemu opodatkowaniu tego samego dochodu w obu krajach.

W praktyce UPO definiuje, które państwo ma prawo do opodatkowania określonych dochodów:

• Dochody z wynajmu generowane przez nieruchomość w Hiszpanii podlegają zasadniczo opodatkowaniu w Hiszpanii.

• Zyski kapitałowe ze sprzedaży hiszpańskiej nieruchomości również podlegają opodatkowaniu w Hiszpanii.

• Szwajcaria może nadal uwzględniać te dochody przy obliczaniu Twojej ogólnej stawki podatkowej (metoda wyłączenia z progresją).

Dlatego niezwykle ważne jest, aby zgłosić swoją hiszpańską nieruchomość szwajcarskiemu kantonalnemu organowi podatkowemu, nawet jeśli sam podatek jest płacony w Hiszpanii.

2. Podatki należne w momencie zakupu

Jeszcze przed osiągnięciem jakichkolwiek dochodów z wynajmu czy odsprzedaży, sam zakup wiąże się z kosztami podatkowymi w Hiszpanii:

W przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego:

• VAT (IVA): 10% ceny zakupu w przypadku nowych nieruchomości mieszkalnych

• Opłata skarbowa (AJD): od 0,5% do 1,5% w zależności od regionu autonomicznego

W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego:

• Podatek od czynności cywilnoprawnych (ITP): od 6% do 10% w zależności od regionu (w Walencji i Murcji wynosi zazwyczaj od 8% do 10%)

Podatki te dolicza się do opłat notarialnych, kosztów rejestru gruntów oraz kosztów prawnych (około 1% ceny zakupu). Należy zaplanować budżet na dodatkowe koszty w wysokości od 12% do 15% ceny zakupu.

3. Podatek dochodowy od osób niebędących rezydentami (IRNR)

Jeśli mieszkasz w Szwajcarii, a Twoja hiszpańska nieruchomość jest drugim domem (spędzasz tam mniej niż 183 dni w roku), jesteś uznawany za nierezydenta dla celów podatkowych w Hiszpanii i podlegasz pod IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).

a) Jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana:

Hiszpania nakłada podatek od domniemanego dochodu z wynajmu obliczany na podstawie wartości katastralnej nieruchomości. Stawka wynosi 19% dla rezydentów UE/EOG — a obywatele Szwajcarii korzystają z tej samej stawki dzięki umowom dwustronnym między Szwajcarią a UE.

Przykład: wartość katastralna wynosi 100 000 €, domniemany dochód do opodatkowania = 1,1% lub 2% w zależności od roku aktualizacji katastru, tj. 1100 € do 2000 €, opodatkowany stawką 19%.

b) Jeśli nieruchomość jest wynajmowana:

Dochód z wynajmu jest opodatkowany w Hiszpanii stawką 19% od dochodu brutto. Rezydenci Szwajcarii, ze względu na swój status zrównany z europejskim, mogą odliczyć niektóre wydatki, takie jak odsetki od kredytu hipotecznego, koszty utrzymania i podatki lokalne.

Deklarację składa się kwartalnie przy użyciu Formularza 210.

4. Podatek od zysków kapitałowych przy odsprzedaży

Kiedy sprzedajesz swoją hiszpańską nieruchomość, zastosowanie mają dwa oddzielne podatki:

Krajowy podatek od zysków kapitałowych (Ganancia Patrimonial)

Zysk (różnica między ceną sprzedaży a pierwotną ceną zakupu, wliczając koszty nabycia) jest opodatkowany stawką 19% dla europejskich nierezydentów.

Ponadto kupujący jest zobowiązany do zatrzymania 3% ceny sprzedaży i wpłacenia jej bezpośrednio do hiszpańskiego urzędu skarbowego jako zaliczki na poczet Twojego podatku od zysków kapitałowych. Otrzymasz zwrot, jeśli faktyczny należny podatek będzie niższy.

Miejski podatek od zysków kapitałowych (Plusvalía Municipal)

Jest to podatek lokalny oparty na wzroście wartości katastralnej gruntu od momentu zakupu. Kwota różni się w zależności od gminy i okresu posiadania nieruchomości. Po reformie z 2021 roku podatek ten jest należny tylko wtedy, gdy faktycznie osiągniesz zysk ze sprzedaży.

5. Podatek od majątku (Impuesto sobre el Patrimonio)

Hiszpania nakłada na nierezydentów podatek od majątku z tytułu aktywów zlokalizowanych w tym kraju. Obowiązuje kwota wolna od podatku w wysokości 700 000 € na osobę.

Jeśli wartość Twojej nieruchomości przekracza ten próg, musisz składać roczną deklarację (Formularz 714). Stawka jest progresywna i wynosi od 0,2% do 3,5% w zależności od wartości aktywów.

Uwaga: od 2022 roku na poziomie krajowym obowiązuje również podatek solidarnościowy od wielkich fortun (2% powyżej 10 mln €).

6. NIE: Niezbędny pierwszy krok

Przed dokonaniem jakiegokolwiek zakupu konieczne będzie uzyskanie numeru NIE (Número de Identificación de Extranjero) — hiszpańskiego numeru identyfikacji podatkowej dla obcokrajowców. Jest on obowiązkowy do podpisania aktu u notariusza, otwarcia hiszpańskiego konta bankowego i płacenia podatków.

RBplace przeprowadzi Cię przez ten proces, który na początku może wydawać się zniechęcający, aby uczynić go jak najbardziej płynnym i bezstresowym.

7. Nasze praktyczne wskazówki

• Skonsultuj się z doradcą podatkowym specjalizującym się w prawie hiszpańskim i międzynarodowych umowach podatkowych przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy zakupu.

• Zadeklaruj swoją hiszpańską nieruchomość w Szwajcarii: Twój kanton i gmina muszą zostać poinformowane w celu obliczenia podatku od majątku i dochodu.

• Dokładnie zaplanuj przepływy pieniężne: podatek IRNR jest należny co roku, nawet jeśli nieruchomość stoi pusta.

• Zachowaj wszystkie faktury za zakup i remonty: zmniejszą one Twój podatek od zysków kapitałowych przy ewentualnej sprzedaży.

Podsumowanie

Hiszpańskie podatki od nieruchomości mogą wydawać się skomplikowane ze szwajcarskiej perspektywy, ale przy odpowiednim przygotowaniu i wsparciu właściwych doradców są całkowicie do opanowania. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania zapewnia solidne ramy ochronne, a stawki stosowane wobec rezydentów europejskich są rozsądne.

W RBplace jesteśmy po to, aby wspierać Cię na każdym kroku — od znalezienia odpowiedniej nieruchomości po podpisanie aktu notarialnego, włączając w to wszelkie procedury administracyjne i podatkowe. Skontaktuj się z nami już dziś, aby skorzystać z bezpłatnej wstępnej konsultacji.

Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady podatkowej ani prawnej. Zdecydowanie zalecamy skonsultowanie się z wykwalifikowanym specjalistą w celu oceny Twojej indywidualnej sytuacji.