Costa de Almería: hiszpańskie wybrzeże, które w 2026 roku wciąż jest przystępne cenowo

Autorstwa RB Place, agencji nieruchomości działającej na wybrzeżach Costa Blanca, Costa Cálida i Costa de Almería

Costa de Almería to jeden z niewielu odcinków śródziemnomorskiego wybrzeża Hiszpanii, gdzie nowe apartamenty blisko plaży wciąż sprzedają się po cenach znacznie niższych niż na Costa Blanca i Costa del Sol. Ceny rosną jednak szybko, trwa budowa linii kolei dużych prędkości, a większość nabywców ze Szwajcarii, Francji i Belgii nie dotarła jeszcze tak daleko na południe. Ten przewodnik wyjaśnia, co oferuje to wybrzeże, ile kosztuje, jak wypadają podatki w Andaluzji w porównaniu z regionem Walencji i Murcją oraz na co zwrócić uwagę przed zakupem. Szczegóły znajdują się w sekcjach z najczęściej zadawanymi pytaniami (FAQ), dzięki czemu możesz czytać szybko i rozwijać tylko te tematy, które Cię interesują.

⚠️ Ceny i przepisy podatkowe szybko się zmieniają. Poniższe dane rynkowe to ceny ofertowe z portalu idealista na sierpień 2026 r., a stawki podatkowe to ogólne stawki na rok 2026, przed zastosowaniem ulg dla młodych nabywców, rodzin wielodzietnych czy zakupu głównego miejsca zamieszkania. Przed podjęciem decyzji potwierdź je w oficjalnych źródłach wskazanych na końcu artykułu.

W skrócie

• Średnia cena ofertowa w prowincji Almería: 1667 euro za m² w sierpniu 2026 r., w porównaniu do 2759 euro w prowincji Alicante i 4293 euro w prowincji Malaga.

• Ceny wzrosły o 15,8% w ciągu roku, osiągając w Vera poziom 2455 euro za m², a w Mojácar 2633 euro za m².

• Nowe domy na tym wybrzeżu w katalogu RB Place w październiku 2026 r.: od 180 000 euro za apartament z jedną sypialnią w Vera do 692 000 euro, przy czym ceny willi z trzema sypialniami zaczynają się od około 430 000 euro.

• Podatek od nowo wybudowanej nieruchomości: 10% VAT plus 1,2% opłaty skarbowej (AJD) w Andaluzji – to najniższa łączna stawka spośród trzech obsługiwanych przez nas regionów.

• Podatek od przeniesienia własności (ITP) na rynku wtórnym: 7% w Andaluzji, w porównaniu do 9% w regionie Walencji (11% powyżej 1 miliona euro).

• Podatek od majątku: dzięki regionalnej bonifikacie w Andaluzji w praktyce nie zapłacisz nic, jeśli wartość Twoich aktywów podlegających opodatkowaniu netto nie przekracza około 3,7 miliona euro na osobę.

Gdzie leży Costa de Almería i dlaczego wciąż jest tam tanio?

Costa de Almería ciągnie się wzdłuż wybrzeża prowincji Almería, w południowo-wschodniej części Andaluzji, między Costa Cálida (Murcja) na północy a Costa Tropical (Granada) na zachodzie. Dla zagranicznych nabywców najciekawszy jest północny odcinek, czyli Levante Almeriense: Vera, Garrucha, Mojácar, San Juan de los Terreros i Pulpí. Dalej na południe rozciąga się park naturalny Cabo de Gata-Níjar, obszar chroniony i w większości niezabudowany, a następnie miasto Almería wraz z lotniskiem.

Wybrzeże to pozostało tańsze z trzech praktycznych powodów. Jest oddalone od dużych lotnisk obsługujących Costa Blanca. Do tej pory nie miało też szybkiego połączenia kolejowego. Ponadto rynek międzynarodowy był tu zdominowany przez brytyjskich nabywców, a popyt z reszty Europy dopiero teraz zaczyna rosnąć. W rezultacie otrzymujemy wybrzeże o takim samym klimacie jak sąsiednie regiony, ale mniej zatłoczone i z niższymi cenami.

Najczęściej zadawane pytania

Które miejscowości zaliczają się do Costa de Almería? Cała linia brzegowa prowincji Almería, od Pulpí i San Juan de los Terreros na północy, przez Vera, Garrucha i Mojácar, aż po Cabo de Gata, miasto Almería, Roquetas de Mar i Adra. Większość nowych inwestycji skierowanych do zagranicznych nabywców powstaje w północnej części, wokół Vera i Mojácar.

Jaki jest tam klimat? Prowincja ta jest jednym z najbardziej suchych i słonecznych obszarów w Europie, z ponad 3000 godzin słońca w roku i łagodnymi zimami. W głębi lądu znajduje się pustynia Tabernas – jedyna prawdziwa pustynia w Europie, co najlepiej obrazuje, jak rzadko pada tu deszcz.

Czy wybrzeże jest gęsto zabudowane? Znacznie mniej niż Costa Blanca czy Costa del Sol. Cabo de Gata to park naturalny wolny od dużych inwestycji, a nawet w turystycznych strefach wokół Vera i Mojácar dominuje niska zabudowa, zupełnie inna niż w Benidormie czy Torrevieja.

Rynek nieruchomości na Costa de Almería w 2026 roku: ceny i trendy

Prowincja Almería pozostaje najtańszą z trzech śródziemnomorskich prowincji, które obsługujemy, ale ceny nie stoją już w miejscu. Według portalu idealista średnia cena ofertowa w prowincji osiągnęła w sierpniu 2026 r. poziom 1667 euro za m², co oznacza wzrost o 15,8% w ciągu dwunastu miesięcy. W nadmorskich miejscowościach stawki są wyższe: w Vera wynoszą 2455 euro za m² (wzrost o 17,5%), w Mojácar 2633 euro za m² (wzrost o 16%), a w Garrucha 2070 euro za m² (wzrost o 33% w rok). Dla porównania, w tym samym miesiącu średnia dla prowincji Alicante wynosiła 2759 euro za m², a dla prowincji Malaga – 4293 euro za m². Są to średnie wojewódzkie dla wszystkich typów nieruchomości, w tym w głębi lądu, więc pokazują one raczej różnicę między tymi trzema rynkami, a nie bezpośrednią cenę nowego domu przy plaży.

Mniejszy jest tu także udział kupujących z zagranicy. Według portalu Fotocasa, opierającego się na danych z rejestrów gruntów opublikowanych na początku 2026 roku, zagraniczni nabywcy stanowili około 17,6% transakcji w prowincji Almería, podczas gdy w prowincji Alicante w 2024 roku wskaźnik ten wynosił około 44%. Ta różnica to jeden z powodów, dla których wybrzeże pozostaje tańsze, i dowód na to, że potencjał wzrostu jest tu realny.

Najczęściej zadawane pytania

Czy ceny na Costa de Almería będą nadal rosły? Prowincja odnotowała w 2026 roku jeden z najszybszych rocznych wzrostów cen w Hiszpanii, startując z niskiego poziomu. Ograniczona podaż wysokiej jakości nowych inwestycji na wybrzeżu, planowana linia kolei dużych prędkości oraz rosnąca liczba nabywców spoza Wielkiej Brytanii wskazują na dalsze wzrosty. Nikt jednak nie może zagwarantować konkretnego tempa tych zmian, a wpływ kolei na ceny pozostaje hipotezą do czasu jej otwarcia.

Jak wypada porównanie cen z Costa Blanca South (Południowa)? Nowa willa z trzema sypialniami w Vera kosztuje w naszym katalogu od około 430 000 euro. Na Costa Blanca South porównywalna nowa willa w Torrevieja lub Orihuela Costa zaczyna się zazwyczaj od wyższych kwot. Podobną różnicę widać przy apartamentach: nowe lokum z dwiema sypialniami w Vera kupisz od 210 000 euro. Zawsze porównuj podobne oferty, biorąc pod uwagę konkretne miasto i typ nieruchomości, zamiast polegać wyłącznie na powyższych średnich dla prowincji.

Które narodowości kupują tu najczęściej? Na rynku od dawna dominują Brytyjczycy, a za nimi plasują się klienci z Belgii, Holandii i Niemiec. Nabywcy ze Szwajcarii i Francji wciąż należą do rzadkości, dzięki czemu to wybrzeże jest mniej narażone na gwałtowny wzrost popytu, który wywindował ceny na Costa Blanca.

Gdzie kupić nieruchomość na Costa de Almería

Vera i Vera Playa to miejsca, gdzie koncentruje się większość nowych inwestycji. Samo miasteczko leży kilka kilometrów w głębi lądu, natomiast przy szerokiej, piaszczystej plaży rozciąga się Vera Playa – strefa z nowoczesnymi osiedlami willi i apartamentowców położonych w odległości krótkiej jazdy samochodem od morza. W Vera powstanie również stacja nowej kolei dużych prędkości. W naszym katalogu miejscowość ta reprezentuje zdecydowanie największą część oferty na tym wybrzeżu, z apartamentami, penthouse'ami i willami w Vera od 180 000 euro.

Mojácar to najbardziej znana marka w regionie. Białe miasteczko na wzgórzu jest jednym z najchętniej fotografowanych miejsc w Andaluzji, a położona niżej strefa plażowa ciągnie się przez 17 kilometrów. Spośród głównych miast na tym wybrzeżu Mojácar ma najwyższą cenę ofertową za m² według danych portalu idealista z sierpnia 2026 r. oraz najsilniejszą markę turystyczną. Nasz katalog oferuje nowe apartamenty, bungalowy i penthouse'y w Mojácar od około 370 000 euro.

Garrucha to tętniący życiem port rybacki z przystanią jachtową, długą promenadą i słynnymi czerwonymi krewetkami. Powstaje tu mniej nowych projektów deweloperskich, ale to świetna opcja dla osób szukających autentycznego hiszpańskiego miasteczka zamiast typowo turystycznego kurortu.

San Juan de los Terreros i Mar de Pulpí leżą na północnym krańcu wybrzeża, tuż przy granicy z prowincją Murcja. Znajdziesz tu inwestycje w pierwszej linii brzegowej w przystępnych cenach. Nasz katalog zawiera wille w San Juan de los Terreros oraz bungalowy i wille w Mar de Pulpí od około 370 000 euro.

Najczęściej zadawane pytania

Gdzie łatwiej o zyski z wynajmu – w Vera czy w Mojácar? Mojácar ma silniejszą markę i dłuższy sezon, więc nieruchomości wynajmują się tam łatwiej. Vera z kolei oferuje niższe ceny wejścia i nowocześniejsze budownictwo. W obu przypadkach obowiązują andaluzyjskie przepisy dotyczące wynajmu turystycznego oraz zasady wspólnot mieszkaniowych, o których piszemy poniżej.

Czy Vera Playa to kurort dla naturystów? Częściowo tak. Vera Playa posiada jedną z najbardziej znanych stref naturystycznych w Hiszpanii, skupioną wokół konkretnego odcinka plaży i kilku kompleksów mieszkalnych. Jednak większość miasta i nowe osiedla to standardowe, rodzinne kurorty, dlatego przed zakupem warto sprawdzić dokładną lokalizację danej nieruchomości.

A co z miastem Almería i Roquetas de Mar? Obie te lokalizacje leżą dalej na południe i charakteryzują się bardziej hiszpańskim klimatem, z rynkiem aktywnym przez cały rok. Oferują dobre ceny, ale są mniej zorientowane na zagranicznych turystów i obecnie nie posiadamy tam w ofercie nowych inwestycji deweloperskich.

Ile kosztuje nowa nieruchomość na Costa de Almería?

W październiku 2026 r. nasz katalog zawiera około 30 nowych nieruchomości na tym wybrzeżu, z których prawie wszystkie zlokalizowane są w Vera, a pozostałe w Mojácar, Mar de Pulpí i San Juan de los Terreros. Ceny startują od 180 000 euro za apartament z jedną sypialnią w Vera. Apartamenty z dwiema sypialniami zaczynają się od 210 000 euro, z trzema sypialniami od około 240 000 euro, a penthouse'y od 264 000 euro. Wille z trzema sypialniami i prywatnym basenem kosztują od około 430 000 euro w Vera do 585 000 euro w San Juan de los Terreros, natomiast najdroższą ofertą jest bungalow z trzema sypialniami w Mojácar za 692 000 euro. Dostępność i ceny zmieniają się przy każdej aktualizacji katalogu.

Planując budżet, należy doliczyć około 12% do 14% do ceny zakupu nowej nieruchomości na podatki i opłaty, w zależności od kosztów prawnika oraz tego, czy korzystasz z kredytu (szczegóły w kolejnej sekcji). Większość oferowanych przez nas projektów sprzedawana jest w systemie off-plan (z realizacją w ciągu 12 do 24 miesięcy). Hiszpańskie prawo wymaga, aby od momentu uzyskania pozwolenia na budowę deweloper zabezpieczył Twoje wpłaty dokonywane przed odbiorem kluczy za pomocą gwarancji bankowej lub ubezpieczenia. Pełną ofertę możesz przejrzeć na naszej stronie Costa de Almería lub przejść bezpośrednio do sekcji wille bądź apartamenty.

Najczęściej zadawane pytania

Co można kupić za 250 000 euro? W Vera – nowy dwu- lub trzypokojowy apartament o powierzchni od 70 do 90 m² na osiedlu ze wspólnym basenem, zwykle w odległości krótkiej jazdy samochodem od plaży, niekiedy z prywatnym tarasem na dachu (solarium), jeśli wybierzesz penthouse.

Co można kupić za 450 000 euro? Nową willę z trzema sypialniami w Vera z prywatnym basenem i działką o powierzchni od 240 do 420 m² lub bungalow z dwiema sypialniami w Mojácar blisko plaży.

Czy domy są umeblowane? W oferowanych przez nas inwestycjach w cenie jest zazwyczaj umeblowana kuchnia oraz preinstalacja klimatyzacji; szczegółowy standard wykończenia różni się w zależności od projektu. RB Place może pomóc w zamówieniu i montażu pakietów mebli oraz oświetlenia jeszcze przed Twoim przyjazdem.

Czy mój zadatek rezerwacyjny jest chroniony? Gwarancja prawna chroni kwoty wpłacone na poczet ceny zakupu po uzyskaniu pozwolenia na budowę, wraz z należnym podatkiem i ustawowymi odsetkami. Opłata rezerwacyjna wpłacona przed tym momentem może nie być objęta taką ochroną, dlatego przed każdą płatnością poproś o certyfikat gwarancji lub polisę ubezpieczeniową.

Podatki i opłaty w Andaluzji w porównaniu z regionem Walencji i Murcją

To kolejny aspekt, w którym Costa de Almería zyskuje przewagę. Andaluzja posiada jeden z najprostszych i najniższych systemów opodatkowania nieruchomości w Hiszpanii. Poniższe stawki to stawki ogólne – w każdym z regionów obowiązują niższe stawki m.in. dla osób kupujących pierwsze mieszkanie, młodych nabywców, rodzin wielodzietnych czy osób z niepełnosprawnościami.

Przy zakupie nowej nieruchomości płacisz 10% podatku VAT (stawka ogólnokrajowa) oraz opłatę skarbową (AJD), która w Andaluzji wynosi 1,2%. Łączna stawka to 11,2%, w porównaniu do 11,4% w regionie Walencji (AJD wynosi 1,4% od czerwca 2026 r.) i 11,5% w Murcji (AJD 1,5%). Przy zakupie z rynku wtórnego podatek od przeniesienia własności (ITP) w Andaluzji wynosi stałe 7%, podczas gdy w regionie Walencji jest to 9% (i 11% od kwoty powyżej 1 miliona euro), a w Murcji 7,75%. Po doliczeniu taksy notarialnej, opłat za wpis do księgi wieczystej, kosztów prawnika oraz ewentualnej wyceny i kosztów kredytu hipotecznego, łączne koszty okołozakupowe dla nowego lokum wynoszą od 12% do 14%.

Koszty utrzymania zakupionej już nieruchomości są podobne jak w innych częściach Hiszpanii: podatek od nieruchomości (IBI), czynsz do wspólnoty (comunidad) oraz podatek dochodowy od nierezydentów (tzw. dochód domniemany). Kluczową różnicą jest podatek od majątku. W 2022 roku Andaluzja wprowadziła 100% bonifikaty na regionalny podatek od majątku. Choć krajowy podatek solidarnościowy od wielkich fortun nadal obowiązuje, andaluzyjska ulga działa spójnie z przepisami państwowymi: poniżej progu krajowego nie płaci się nic, a powyżej płaci się podatek tylko raz. Uwzględniając kwotę wolną w wysokości 700 000 euro oraz zerową stawkę podatkową dla pierwszego przedziału do 3 milionów euro, w prostym przypadku rzeczywisty próg podatkowy wynosi około 3,7 miliona euro majątku netto na osobę. Ostateczna sytuacja zależy od rodzaju aktywów, odliczanych długów, rezydencji podatkowej i zasad unikania podwójnego opodatkowania, dlatego zawsze warto zasięgnąć indywidualnej porady.

Najczęściej zadawane pytania

Czy nierezydent może skorzystać z andaluzyjskiej bonifikaty w podatku od majątku? Od reformy z 2021 r. nierezydenci mogą wybrać rozliczenie według zasad regionu, w którym znajdują się ich hiszpańskie aktywa, co nie ogranicza się już tylko do rezydentów UE. Obywatel Szwajcarii posiadający dom w Almeríi może zatem skorzystać z andaluzyjskich ulg. Potwierdź swoją sytuację z hiszpańskim doradcą podatkowym, ponieważ obowiązek złożenia deklaracji może istnieć nawet wtedy, gdy kwota podatku wynosi zero.

Czy podatek dochodowy dla nierezydentów różni się w Andaluzji? Nie, jest to podatek ogólnokrajowy. Rezydenci ze Szwajcarii płacą 24% od dochodu domniemanego lub od rzeczywistego dochodu z wynajmu bez możliwości odliczenia kosztów, natomiast rezydenci UE płacą 19%. Szczegółowo omawia to nasz przewodnik podatkowy dla nabywców ze Szwajcarii.

Od jakiej wartości naliczane są podatki przy zakupie? To zależy od rodzaju podatku. Podatek VAT przy nowej nieruchomości naliczany jest od rzeczywistej ceny sprzedaży. Podatek od przeniesienia własności (ITP) na rynku wtórnym naliczany jest od referencyjnej wartości katastralnej (valor de referencia) określonej przez urząd skarbowy, lub od ceny zakupu, jeśli była ona wyższa. Opłata skarbowa (AJD) przy nowym budownictwie podlega tym samym zasadom co ITP, więc wartość referencyjna również może mieć znaczenie. Poproś swojego prawnika o sprawdzenie wartości referencyjnej przed podpisaniem umowy.

Wynajem turystyczny na Costa de Almería: andaluzyjskie przepisy

Andaluzja reguluje wynajem turystyczny własnym dekretem, zaktualizowanym w lutym 2024 roku. Dom wynajmowany turystom musi być zarejestrowany w Andaluzyjskim Rejestrze Turystyki i spełniać wymogi dotyczące warunków mieszkalnych, wyposażenia oraz ubezpieczenia. Numer rejestracyjny musi być widoczny w każdym ogłoszeniu. Od 2024 roku gminy mają prawo ograniczać liczbę apartamentów turystycznych w poszczególnych dzielnicach.

Głos ma również wspólnota mieszkaniowa, co uległo zmianie w 2025 roku. Od 3 kwietnia 2025 r. właściciel chcący rozpocząć wynajem turystyczny w budynku podlegającym ustawie o własności lokali potrzebuje uprzedniej i wyraźnej zgody wspólnoty, podjętej większością 3/5 głosów właścicieli reprezentujących 3/5 udziałów. Brak zakazu w statucie wspólnoty już nie wystarcza. Działalność prowadzona legalnie przed tą datą podlega przepisom przejściowym.

Zanim kupisz nieruchomość z myślą o wynajmie, sprawdź trzy rzeczy: czy gmina nie wprowadziła limitów na wynajem turystyczny w tej strefie, czy wspólnota wyraziła (lub wyrazi) zgodę na taką działalność oraz czy nieruchomość posiada dokumenty niezbędne do rejestracji. Twój prawnik może to zweryfikować przed wpłatą zadatku.

Najczęściej zadawane pytania

Czy w Andaluzji potrzebuję licencji na wynajem turystyczny? Nie jest to licencja w klasycznym rozumieniu. Składasz oświadczenie o odpowiedzialności (declaración responsable), rejestrujesz nieruchomość w Andaluzyjskim Rejestrze Turystyki i spełniasz wymogi techniczne. Za wynajem bez rejestracji grożą wysokie kary finansowe.

Jakiej stopy zwrotu mogę się spodziewać? Rentowność zależy od miejscowości, typu nieruchomości i sposobu zarządzania. Wszelkie szacunki traktuj jako dane historyczne, a nie obietnicę zysku. Pamiętaj też, że sezon na tym wybrzeżu jest krótszy niż na Costa del Sol.

Czy obowiązuje krajowy rejestr najmu krótkoterminowego? 19 maja 2026 r. Sąd Najwyższy częściowo unieważnił dekret królewski 1312/2024, znosząc jednolity rejestr krajowy oraz cyfrową procedurę „jednego okienka” (wyrok opublikowano w Dzienniku Urzędowym 8 czerwca 2026 r.). Pozostała część dekretu pozostaje w mocy. Rejestracja w rejestrze andaluzyjskim jest nadal obowiązkowa, podobnie jak krajowy obowiązek zgłaszania danych gości policji. Sprawdź aktualny stan prawny przed rozpoczęciem wynajmu.

Jak dojechać na Costa de Almería

Najbliższym lotniskiem jest port lotniczy Almería (LEI), oddalony o 30 do 60 minut drogi od większości kurortów. Siatka połączeń ma charakter sezonowy i zmienia się z roku na rok: latem 2026 roku obsługiwała około dwudziestu kierunków, głównie do Wielkiej Brytanii, a także bezpośrednie loty do Belgii, Luksemburga i Holandii. Obecnie nie ma bezpośrednich lotów ze Szwajcarii czy Polski. Lotnisko Murcja-Corvera leży około godziny drogi od północnych miasteczek, a lotnisko w Alicante – oferujące bogaty wybór lotów z całej Europy – znajduje się około dwóch godzin jazdy autostradą.

Największą zmianą będzie jednak kolej. Budowa szybkiej kolei na trasie Murcja-Almería trwa na całym odcinku, tory są już układane między Vera a Almeríą, a 21 kwietnia 2026 r. hiszpański rząd zatwierdził przetarg na budowę nowej stacji kolejowej Vera-Almanzora. Stowarzyszenie Corredor Mediterráneo szacuje obecnie, że cała linia zostanie otwarta w 2028 lub 2029 roku. Traktuj to jednak jako prognozę – data otwarcia, liczba pociągów zatrzymujących się w Vera oraz ich wpływ na ceny nieruchomości nie są gwarantowane.

Najczęściej zadawane pytania

Jak najłatwiej dojechać na miejsce? Najlepiej lecieć do Alicante lub Murcji i stamtąd wynająć samochód, ewentualnie wybrać lot do Almeríi z przesiadką. RB Place organizuje wyjazdy rekonesansowe trwające od jednego do trzech dni pod opieką doradcy na miejscu; szczegóły znajdziesz na naszej stronie poświęconej wyjazdom pokazowym.

Czy samochód jest niezbędny? Tak. Wybrzeże jest rozległe, transport publiczny między miasteczkami bywa ograniczony, a większość nowych osiedli leży w odległości krótkiej jazdy autem od plaży, a nie bezpośrednio przy niej.

Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości na Costa de Almería

Lista kontrolna jest podobna jak w innych regionach Hiszpanii, z dwoma lokalnymi wyjątkami. Po pierwsze, przy każdej nieruchomości położonej blisko morza Twój prawnik musi sprawdzić oficjalną granicę pasa nadmorskiego (tzw. deslinde) oraz służebności wynikające z hiszpańskiego prawa wodno-brzegowego (Ley de Costas), które chroni publiczną domenę morską i ogranicza budowę w strefie przybrzeżnej. Czysty wpis w księdze wieczystej i ważne pozwolenie na użytkowanie (licencia de primera ocupación) same w sobie nie dają 100% pewności, ponieważ księga wieczysta nie ma pierwszeństwa przed publiczną klasyfikacją gruntów. Po drugie, jeśli planujesz wynajem, przed podpisaniem umowy sprawdź opisane wyżej przepisy gminne i regulamin wspólnoty.

Oprócz tego należy zamówić odpis z księgi wieczystej (nota simple), potwierdzić pozwolenie na budowę dewelopera oraz gwarancję bankową lub ubezpieczenie wpłat, przygotować numer NIE i skorzystać z usług niezależnego prawnika. RB Place pomaga w uzyskaniu numeru NIE, otwarciu hiszpańskiego konta bankowego oraz koordynacji działań z notariuszem, bankiem i prawnikiem, o czym szerzej piszemy na stronie dotyczącej wsparcia administracyjnego.

Najczęściej zadawane pytania

O co chodzi z prawem wodno-brzegowym (Ley de Costas)? Ustawa ta definiuje publiczny pas wzdłuż linii brzegowej, na którym własność prywatna jest wykluczona, oraz strefę ochronną za nim, w której obowiązują restrykcyjne ograniczenia budowlane. Kilka starszych osiedli na tym wybrzeżu miało z tym problemy. Jedynym wiarygodnym testem jest sprawdzenie oficjalnego dokumentu deslinde dla danej działki, który Twój prawnik może uzyskać od urzędu nadzoru wybrzeża (Costas).

Jak RB Place pomaga przy zakupie nieruchomości? Selekcjonujemy oferty, organizujemy wyjazd pokazowy, sprawdzamy dewelopera i umowę, przesyłamy zdjęcia z postępów budowy i uczestniczymy w odbiorze kluczy. Usługa jest bezpłatna dla kupującego, ponieważ prowizję płaci nam deweloper. Zapraszamy na naszą stronę z nowymi domami.

Ostatnie zmiany na Costa de Almería (lata 2024–2026)

• Luty 2024 r.: Andaluzja aktualizuje dekret o wynajmie turystycznym i zezwala gminom na wprowadzanie limitów apartamentów turystycznych w danych dzielnicach.

• 3 kwietnia 2025 r.: likwidacja hiszpańskiej „złotej wizy” (Golden Visa) z tytułu zakupu nieruchomości; rozpoczęcie wynajmu turystycznego w budynku wymaga od tej pory uprzedniej zgody wspólnoty mieszkaniowej większością 3/5 głosów.

• 21 kwietnia 2026 r.: rząd Hiszpanii zatwierdza przetarg na budowę stacji szybkiej kolei Vera-Almanzora.

• 19 maja 2026 r.: Sąd Najwyższy częściowo unieważnia dekret królewski 1312/2024, w tym zapisy o jednolitym krajowym rejestrze najmu krótkoterminowego (publikacja wyroku: 8 czerwca 2026 r.); rejestr andaluzyjski pozostaje obowiązkowy.

• 1 czerwca 2026 r.: region Walencji obniża opłatę skarbową do 1,4%, a ogólny podatek od przeniesienia własności do 9%, zmniejszając, ale nie likwidując różnicy w stosunku do Andaluzji.

• Sierpień 2026 r.: idealista odnotowuje roczny wzrost cen w prowincji Almería na poziomie 15,8% – jeden z najwyższych w Hiszpanii.

Podsumowanie przed zakupem na Costa de Almería

Argumenty przemawiające za Costa de Almería są proste: to samo morze i słońce co na Costa Blanca, ale za niższą cenę, przy łagodniejszym systemie podatkowym i z powstającą linią kolejową. Wyzwania są równie klarowne: dłuższa podróż z Polski czy Szwajcarii, krótszy sezon turystyczny i wybrzeże, które wciąż się rozwija. Dla kupującego, który chce mieć nowy dom blisko plaży bez płacenia stawek z Costa Blanca i któremu nie przeszkadza dojazd samochodem z Alicante lub Murcji, jest to jedna z najciekawszych okazji na hiszpańskim wybrzeżu w 2026 roku.

W RB Place wspieramy naszych klientów na każdym etapie – od znalezienia nieruchomości, po podpisanie aktu notarialnego oraz dopełnienie wszelkich formalności urzędowych i podatkowych.

Źródła i oficjalne odnośniki

• Ceny ofertowe, prowincje Almería, Alicante i Málaga, sierpień 2026 r.: raporty cenowe idealista, prowincja Almería, prowincja Málaga

• Udział zagranicznych nabywców według prowincji andaluzyjskich (Fotocasa, na podstawie danych z rejestrów gruntów): fotocasa.es

• Stawki podatku od przeniesienia własności i opłaty skarbowej w Andaluzji (Ustawa 5/2021 o podatkach przekazanych): Junta de Andalucía, stawki ITP i AJD

• Bonifikata w podatku od majątku w Andaluzji i koordynacja z podatkiem solidarnościowym: Junta de Andalucía, środki dotyczące podatku od majątku

• Podatek solidarnościowy od wielkich fortun (Ustawa 38/2022, artykuł 3): BOE-A-2022-22684

• Podatek dochodowy od nierezydentów (Królewski Dekret Ustawodawczy 5/2004): BOE-A-2004-4527

• Podstawa opodatkowania dla ITP i AJD (wartość referencyjna, Ustawa 11/2021): BOE-A-2021-11473; podstawa VAT: Hiszpańska Agencja Podatkowa

• Zgoda wspólnoty na wynajem turystyczny (Ustawa o własności lokali, artykuł 17.12, ze zmianami z 2025 r.): BOE-A-1960-10906

• Gwarancje wpłat przy zakupie off-plan (Ustawa 20/2015, pierwsze postanowienie dodatkowe): BOE-A-2015-7897

• Wynajem turystyczny w Andaluzji (Dekret 28/2016 z późniejszymi zmianami wprowadzonymi Dekretem 31/2024): Junta de Andalucía, kwatery turystyczne

• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2026 r. w sprawie Dekretu Królewskiego 1312/2024: BOE-A-2026-12300

• Prawo wodno-brzegowe (Ustawa 22/1988): BOE-A-1988-18762

• Stacja kolei dużych prędkości Vera-Almanzora, Rada Ministrów z 21 kwietnia 2026 r.: transportes.gob.es

• Stan prac i prognozy otwarcia linii Murcja-Almería: platforma Corredor Mediterráneo, elcorredormediterraneo.com

• Kierunki lotów z lotniska w Almeríi (sezonowe): Aena, aena.es

• Informacje turystyczne o Costa de Almería: andalucia.org

Artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Hiszpańskie prawo oraz podatki od nieruchomości często ulegają zmianom i mogą różnić się w zależności od gminy. Skonsultuj swoją indywidualną sytuację z wykwalifikowanym specjalistą. Dane aktualne na październik 2026 r.