Acheter en Espagne avec son 2e pilier ou son 3a : ce que la loi permet, et quand

Par RB Place, agence immobilière pour la Costa Blanca, la Costa Cálida et la Costa de Almería, enseigne de Fiduciaire Bleich Sàrl, Genève

C'est la question de financement que nos acheteurs suisses posent le plus souvent : le 2e pilier ou le pilier 3a peuvent-ils payer un logement en Espagne ? La réponse honnête a trois volets. Pour une résidence de vacances pendant que vous vivez en Suisse, non, la loi ne le permet pas. Pour une résidence principale quand vous vous installez en Espagne, oui, sous conditions. Et une fois le capital versé pour un autre motif légal, la retraite ou un départ définitif de Suisse, il est à vous et vous en faites ce que vous voulez. La différence entre ces trois cas se chiffre en dizaines de milliers de francs d'impôt, d'où ce guide, qui pose les règles des deux côtés de la frontière. Le détail se trouve dans les sections FAQ.

⚠️ Ce guide décrit les règles suisses et espagnoles en vigueur en octobre 2026. Le droit de la prévoyance et le droit fiscal évoluent, les taux varient d'un canton à l'autre et le règlement de votre caisse de pension ajoute ses propres conditions. Faites analyser votre cas avant de donner un préavis à qui que ce soit.

L'essentiel

• Le versement anticipé ou la mise en gage des avoirs du 2e pilier et du pilier 3a pour l'accession à la propriété (EPL) est réservé à un logement que vous occuperez vous-même comme résidence principale, en Suisse ou à l'étranger. Une résidence de vacances en Espagne n'y donne pas droit.

• Si vous vous installez en Espagne, un versement EPL peut financer l'achat ou la construction de votre résidence principale là-bas, jusqu'à trois ans avant la naissance du droit aux prestations de vieillesse, sur preuve documentée du déménagement. Dès 50 ans, le montant est plafonné, et chaque retrait réduit votre future rente.

• En cas de départ définitif de Suisse, la part surobligatoire de votre prestation de sortie est versée en espèces ; pour un pays de l'UE comme l'Espagne, la part obligatoire n'est versée qu'une fois que le Fonds de garantie LPP a confirmé que vous n'y êtes pas assuré à titre obligatoire. Un capital pris à la retraite comme prestation de vieillesse ne passe pas par cette vérification.

• Un capital retiré pendant que vous vivez encore en Suisse est imposé séparément à un taux réduit. Un capital retiré une fois résident en Espagne subit l'impôt à la source suisse, remboursable dans les trois ans parce que la convention entre la Suisse et l'Espagne attribue à l'Espagne le droit d'imposer les pensions issues d'un emploi privé, et l'Espagne le taxe ensuite comme un revenu du travail.

• L'Espagne ne fractionne pas l'année fiscale : si vous y devenez résident en cours d'année, vous l'êtes pour l'année entière. L'année fiscale du retrait est la décision la plus importante de toutes, et il faut un motif légal de versement, car un départ prévu ne libère pas à lui seul le capital avant que vous soyez parti.

Acheter une résidence de vacances en Espagne en vivant en Suisse

L'encouragement à la propriété du logement (EPL) permet de retirer ou de mettre en gage les avoirs du 2e pilier pour acheter ou construire un logement. La condition qui compte ici est que le logement serve à vos propres besoins, comme résidence principale à votre lieu de domicile ou de séjour habituel (art. 30c LPP, art. 1 et 4 OEPL). Une résidence secondaire, une résidence de vacances ou un logement que vous comptez occuper un jour n'y donne pas droit, en Suisse comme à l'étranger. La caisse de pension refusera le versement, et elle aura raison.

Le pilier 3a a sa propre règle, avec le même critère d'affectation : un versement anticipé est admis pour acquérir ou construire un logement pour vos propres besoins, ou pour rembourser une hypothèque qui le grève, une fois tous les cinq ans (art. 3 OPP 3). Les modalités diffèrent de celles du 2e pilier, voir la FAQ, mais la résidence de vacances est exclue là aussi.

Restent trois façons de financer une résidence de vacances espagnole depuis la Suisse. Vos fonds propres, qui paient les acomptes pendant le chantier chez la plupart de nos clients. Une augmentation de l'hypothèque sur votre logement suisse, que les banques suisses accordent sur un bien suisse aux taux suisses, souvent l'argent le moins cher disponible, pour autant que vos revenus le permettent. Et une hypothèque espagnole sur le logement terminé, que les banques espagnoles accordent aux non-résidents pour 60 à 70 % de la valeur, aux taux espagnols, une fois que le logement existe. Notre guide pour acheter sur plan en Espagne explique pourquoi les acomptes avant livraison viennent de vos fonds propres.

Questions fréquentes

Puis-je mettre en gage mes avoirs de prévoyance plutôt que les retirer ? La mise en gage suit les mêmes règles que le versement : un logement pour vos propres besoins, comme résidence principale, uniquement. Elle ne peut pas garantir un prêt pour une résidence de vacances.

Et si j'achète maintenant pour m'y installer dans quelques années ? L'EPL peut financer l'achat ou la construction du logement dans lequel vous vous installez, un déménagement documenté (annonce de départ à la commune suisse, inscription de résidence en Espagne, date fixée) peut donc appuyer une demande avant même que vous y dormiez. Un vague projet de retraite en Espagne dans plusieurs années, non : la caisse apprécie l'affectation du logement au moment de la demande, et un logement qui ne va pas devenir votre résidence principale maintenant est une résidence secondaire. Dans ce cas, la voie est de demander le versement une fois le déménagement réel, si vous êtes encore à plus de trois ans de la naissance du droit aux prestations de vieillesse.

En quoi les conditions du 2e pilier et du pilier 3a diffèrent-elles ? 2e pilier : CHF 20 000 au minimum par versement, une fois tous les cinq ans, possible jusqu'à trois ans avant la naissance du droit aux prestations de vieillesse sauf règlement de caisse plus favorable, plafonné dès 50 ans à la prestation de libre passage acquise à 50 ans ou à la moitié de la prestation actuelle, le plus élevé des deux, et le montant doit être remboursé en cas de vente sans achat d'une autre résidence principale. Chaque retrait réduit vos futures prestations de vieillesse, d'invalidité et de survivants, et la caisse peut vous demander d'assurer la lacune. Pilier 3a : pas de minimum ni de plafond à 50 ans, une fois tous les cinq ans, avec la même exigence d'usage propre ; et dès cinq ans avant l'âge de référence, le pilier 3a peut être versé librement, pour n'importe quel usage.

S'installer en Espagne et y acheter sa résidence principale

Si le logement en Espagne doit devenir votre résidence principale, le tableau change. Vous pouvez demander à votre caisse un versement EPL aux conditions ci-dessus, et la caisse paie directement le vendeur ou le notaire contre justificatifs. Pour un logement à l'étranger, où aucune restriction du droit d'aliéner ne peut être inscrite au registre foncier suisse, la caisse demandera des preuves : un contrat d'achat notarié, les justificatifs du déménagement (annonce de départ à la commune suisse, inscription de résidence en Espagne), parfois une attestation bancaire sur l'affectation des fonds.

L'autre voie, pour qui quitte la Suisse pour de bon avant la retraite, est le paiement en espèces de la prestation de sortie en cas de départ définitif (art. 5 LFLP). Pour un départ vers un pays de l'UE ou de l'AELE, la règle depuis 2007 veut que la part obligatoire de votre 2e pilier ne puisse pas être versée si vous êtes assuré à titre obligatoire contre la vieillesse, l'invalidité et le décès dans le pays de destination ; la part surobligatoire est versée dans tous les cas. Ne pas travailler en Espagne n'est pas une preuve en soi : le versement intégral est subordonné à la confirmation écrite, obtenue par le Fonds de garantie LPP, organisme de liaison suisse, auprès de la sécurité sociale espagnole, que vous n'y êtes pas assuré à titre obligatoire. Pour l'Espagne, cet examen intervient au plus tôt 90 jours après le départ, point de départ de la vérification et non date de paiement garantie. Si la réponse est que vous êtes assuré en Espagne, la part obligatoire reste en Suisse jusqu'à la retraite.

Le retraité est dans une situation différente. Un capital versé à la retraite est une prestation de vieillesse, pas un paiement en espèces pour départ, et le Fonds de garantie précise expressément qu'il ne passe pas par cette vérification. Pour le retraité, la question est fiscale et de calendrier, voir les sections suivantes.

Questions fréquentes

Versement EPL ou paiement en espèces au départ : lequel choisir ? L'EPL s'adresse à qui déménage avant la retraite et occupera le logement comme résidence principale ; il est plafonné par le règlement de la caisse, réduit les prestations futures et doit être remboursé en cas de vente sans achat d'une autre résidence principale. Le paiement en espèces au départ libère la part surobligatoire sans condition d'affectation, et la part obligatoire seulement une fois le non-assujettissement en Espagne confirmé, et seulement après votre départ effectif. Le traitement fiscal diffère aussi, voir plus bas.

Que devient la part obligatoire si je prends un emploi en Espagne ? Elle reste en Suisse, sur un compte ou une police de libre passage, et vous est versée à l'âge ordinaire de la retraite, ou jusqu'à cinq ans plus tôt. La part surobligatoire est versée en espèces au départ.

Puis-je retirer mon pilier 3a en quittant la Suisse ? Oui. Le départ définitif est un motif de versement anticipé du pilier 3a, en totalité, quelle que soit la destination.

Prendre sa retraite en Espagne : capital ou rente, et quand

À la retraite, vous choisissez, dans le cadre du règlement de votre caisse, entre une rente, un capital ou une combinaison des deux. Pour qui s'installe en Espagne, ce choix a une dimension fiscale. Pour les pensions issues d'un emploi privé, la convention attribue le droit d'imposer à l'État de résidence : une rente suisse versée à un résident d'Espagne est imposable en Espagne et pas en Suisse, aucun impôt à la source suisse ne s'y applique donc. Un capital est imposable en Espagne lui aussi, mais la Suisse prélève d'abord un impôt à la source, qu'elle rembourse sur preuve que vous êtes résident d'Espagne au sens de la convention et que l'administration fiscale espagnole a connaissance du versement. L'Espagne taxe les deux comme revenu du travail à ses taux progressifs, et un capital reçu en une année tombe dans les tranches les plus hautes. Les pensions issues d'un emploi public suivent une autre règle conventionnelle (art. 19) et peuvent rester imposables en Suisse, selon notamment votre nationalité.

La question du calendrier s'énonce donc simplement. Si vous prenez le capital en étant résident en Suisse, pendant une année fiscale où vous n'êtes pas résident d'Espagne, il est imposé en Suisse seulement, séparément de vos autres revenus et à un taux réduit. Si vous le prenez une fois résident en Espagne, il est imposé en Espagne aux taux progressifs ordinaires, avec une réduction pour revenu constitué sur plus de deux ans qui est possible mais pas automatique, voir la section sur l'impôt en Espagne. L'écart entre les deux peut être considérable. Une condition vaut dans les deux cas : il faut un motif légal de versement, comme l'âge de la retraite selon le règlement de la caisse ou un versement EPL pour votre résidence principale. Un départ prévu ne libère pas à lui seul le capital avant que vous soyez parti.

Questions fréquentes

Pourquoi l'année fiscale compte-t-elle autant ? Parce que l'Espagne ne fractionne pas l'année fiscale. En droit interne espagnol, si vous passez plus de 183 jours en Espagne dans une année civile, ou si votre centre d'intérêts économiques s'y trouve, vous êtes résident fiscal espagnol pour toute cette année, depuis le 1er janvier. Un capital versé en février avant un déménagement en avril peut donc relever de l'impôt espagnol ; si les deux pays vous considèrent résident pour cette année-là, les critères conventionnels tranchent (foyer d'habitation permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, nationalité). La séquence sûre est de prendre le capital dans une année fiscale où vous n'êtes pas résident d'Espagne, en pratique l'année qui précède celle du déménagement.

Puis-je étaler le retrait sur deux ans ? Souvent, si vos avoirs sont répartis entre plusieurs institutions (deux comptes de libre passage, plusieurs comptes 3a). En Suisse, étaler les retraits sur deux années fiscales abaisse le taux progressif appliqué à chacun. En Espagne, le tableau est différent : la réduction de 30 % pour revenu constitué sur plus de deux ans exige que le revenu soit imposé sur un seul exercice, fractionner un versement peut donc modifier l'accès à cette réduction. Les deux effets sont à comparer sur vos chiffres, des années à l'avance.

La rente suisse est-elle encore imposée en Suisse une fois que je vis en Espagne ? Pour une pension issue d'un emploi privé, non. Selon la convention, elle n'est imposable que dans l'État de résidence, la caisse verse la rente brute et vous la déclarez en Espagne. Une pension issue d'un emploi public peut rester imposable en Suisse selon l'art. 19 de la convention.

L'impôt en Suisse

Tant que vous résidez en Suisse, un retrait en capital du 2e pilier ou du pilier 3a est imposé séparément de vos autres revenus, l'année du versement, à un taux réduit. À Genève, la règle est explicite : l'impôt cantonal et communal correspond à un cinquième du taux du barème ordinaire (art. 41 LIPP) et l'impôt fédéral direct à un cinquième du taux du barème fédéral (art. 36 LIFD), appliqués à la totalité du capital, soit un cinquième du taux, et non une imposition d'un cinquième du capital. Les autres cantons appliquent leurs propres barèmes réduits. Plusieurs retraits la même année s'additionnent pour le taux. Cette imposition séparée est la raison pour laquelle le capital pris avant le déménagement est en général l'option la moins chère.

Une fois que vous vivez à l'étranger, l'institution suisse prélève un impôt à la source au taux du canton de son siège et vous verse le net. Comme la convention de double imposition entre la Suisse et l'Espagne attribue à l'Espagne le droit d'imposer les pensions et prestations en capital issues d'un emploi privé, cet impôt à la source suisse est remboursable en totalité, pour le 2e pilier comme pour les formes reconnues de pilier 3a : vous déposez le formulaire de remboursement auprès de l'administration fiscale cantonale dans les trois ans suivant l'échéance de la prestation, avec l'attestation que vous êtes résident d'Espagne au sens de la convention et que l'administration fiscale espagnole a connaissance du versement. Si vous laissez passer le délai, l'impôt suisse reste acquis et l'Espagne taxe le montant brut par-dessus.

Un piège pour qui a optimisé ses impôts dans les années précédant le départ : un retrait en capital effectué dans les trois ans qui suivent un rachat volontaire dans le 2e pilier peut conduire l'administration fiscale à refuser ou à reprendre la déduction accordée pour ce rachat (art. 79b LPP). Qui a racheté récemment doit compter trois ans avant de prendre un capital.

Questions fréquentes

Le canton de l'institution a-t-il une importance ? Pour la facture finale, non, quand la convention donne le droit d'imposer à l'Espagne, puisque l'impôt à la source suisse est remboursé. Il compte pour la trésorerie (le taux retenu jusqu'au remboursement) et pour les pays sans convention. Pour l'Espagne, la convention s'applique.

Et le versement EPL pris pendant que je vis encore en Suisse ? Imposé séparément au taux réduit, comme tout retrait en capital, l'année du versement. Si vous remboursez ensuite le montant à la caisse, l'impôt payé peut être récupéré.

J'ai fait un rachat il y a deux ans. Puis-je prendre mon capital l'an prochain ? Vous le pouvez, mais la déduction obtenue pour le rachat est en risque tant que trois ans ne se sont pas écoulés depuis le versement. Si le déménagement ne peut pas attendre, faites chiffrer le coût de la perte de cette déduction face au coût de l'attente.

L'impôt en Espagne

Résident fiscal espagnol, vous déclarez vos revenus mondiaux. Une prestation du 2e pilier suisse, rente ou capital, est un revenu du travail (rendimientos del trabajo) dans l'impôt espagnol sur le revenu (IRPF), imposé aux taux progressifs de l'État et de la région, qui atteignent la haute quarantaine dans la plupart des régions. L'administration fiscale espagnole l'a confirmé en novembre 2025 pour un capital issu d'un compte de libre passage suisse (décision V2090-25) : revenu du travail selon l'art. 17.1 LIRPF, imposable uniquement en Espagne selon la convention, et hors du régime espagnol des plans de pension. Pour le pilier 3a, le traitement espagnol dépend de la nature du contrat, compte bancaire ou police d'assurance, et doit être analysé séparément plutôt que présumé identique.

Pour un capital constitué sur plus de deux ans et reçu en une seule année, la loi espagnole prévoit une réduction de 30 % du montant imposable (art. 18.2 LIRPF), sous conditions : le revenu doit être imposé sur un seul exercice, la réduction ne doit pas avoir été utilisée pour des revenus semblables au cours des cinq exercices précédents, et elle s'applique à 300 000 euros de revenu au maximum. La décision de 2025 ne se prononce pas sur cette réduction ; savoir si elle s'applique à votre versement est donc un point à faire confirmer par écrit avant le déménagement, pas après, et pas un chiffre à intégrer d'avance dans votre plan.

Deux autres règles espagnoles concernent les retraités suisses. L'impôt sur la fortune : l'administration fiscale a jugé (V1049-19) qu'un compte de libre passage suisse n'est pas exonéré de l'impôt espagnol sur la fortune, contrairement aux plans de pension espagnols, il compte donc dans votre fortune nette tant qu'il existe, sous réserve qu'un compte assorti d'un droit de rachat comparable à celui d'une assurance-vie, ou la survenance du cas de prévoyance, appelle un nouvel examen. La bonification régionale andalouse de 100 % sur l'impôt sur la fortune, décrite dans notre guide sur la Costa de Almería, doit se lire avec l'impôt national de solidarité sur les grandes fortunes, qui s'applique au-delà de 3,7 millions d'euros de fortune nette, même en Andalousie. La déclaration : le Modelo 720 des avoirs à l'étranger ne couvre pas un compte de prévoyance suisse tant que le cas de prévoyance n'est pas survenu, et après le versement il ne couvre le compte bancaire récepteur que si celui-ci est situé hors d'Espagne, au-delà des seuils ; un compte bancaire espagnol n'y entre pas.

Questions fréquentes

La rente AVS est-elle aussi imposée en Espagne ? Oui, comme revenu du travail, imposable uniquement en Espagne selon la convention. Les rentes AVS versées à l'étranger ne subissent pas d'impôt à la source suisse.

L'Espagne tient-elle compte de l'impôt à la source suisse ? Non, dans ce cas : comme la convention donne à l'Espagne le droit exclusif d'imposer une pension issue d'un emploi privé, le remède est le remboursement en Suisse, et l'Espagne n'impute pas un impôt que vous pouvez récupérer. Demandez le remboursement en Suisse et payez l'impôt espagnol en entier. Pour les prestations relevant d'une autre règle conventionnelle, comme les pensions d'un emploi public, l'analyse est à refaire.

Le régime Beckham aide-t-il un retraité ? Venir prendre sa retraite en Espagne ne donne pas accès au régime spécial des travailleurs impatriés, qui exige un emploi ou une autre activité qualifiante. L'exclusion n'est toutefois pas absolue : l'art. 93 LIRPF admet aussi, sous conditions, le conjoint et certains membres de la famille d'une personne qui y a droit.

La séquence que nous recommandons

Décidez d'abord de l'usage du logement, résidence de vacances, future résidence principale ou logement de retraite, car c'est ce qui détermine les règles de prévoyance applicables. Obtenez de votre caisse un relevé écrit de votre prestation de sortie, des parts obligatoire et surobligatoire, de la date des éventuels rachats, et des règles de la caisse sur l'EPL et le capital. Planifiez le calendrier : l'année fiscale de tout retrait, l'année du déménagement, les 183 jours, la vérification du Fonds de garantie si vous partez avant la retraite, et les trois ans après un rachat. Faites confirmer par écrit par un fiscaliste espagnol comment votre capital sera imposé et si la réduction de 30 % s'applique. Achetez ensuite, la partie espagnole de l'achat étant prise en charge comme décrit sur notre page assistance administrative. Fiduciaire genevoise, nous faisons l'analyse du côté suisse pour nos clients et nous coordonnons avec le conseiller espagnol de l'autre.

Questions fréquentes

RB Place peut-il conseiller sur la prévoyance suisse ? Oui. RB Place est une enseigne de Fiduciaire Bleich Sàrl, fiduciaire à Genève, et l'analyse de prévoyance et fiscale décrite ici fait partie de notre pratique. La déclaration fiscale espagnole elle-même est établie par un conseiller espagnol avec qui nous travaillons.

Combien de temps à l'avance commencer ? Deux années fiscales avant le déménagement si vous voulez étaler les retraits ; trois ans avant si vous avez fait un rachat ; et dans tous les cas assez tôt pour que le capital soit versé dans une année fiscale où vous n'êtes pas encore résident d'Espagne, si vous voulez qu'il soit imposé en Suisse plutôt qu'en Espagne.

Dernières réflexions avant de compter sur votre prévoyance suisse

Le capital de prévoyance suisse est le plus gros actif de la plupart de nos clients, et les règles qui l'entourent sont plus strictes à l'étranger qu'on ne l'imagine. Il ne peut pas acheter une résidence de vacances pendant que vous vivez en Suisse. Il peut financer votre résidence principale en Espagne si vous vous y installez, et il devient de l'argent libre une fois versé à la retraite ou au départ. Ce qui décide de la part qui arrive jusqu'au notaire espagnol, c'est le calendrier : l'année où vous le prenez, votre lieu de résidence cette année-là, un éventuel rachat récent qui le verrouille, et le remboursement ou non de l'impôt à la source suisse. Réglez cette partie avant de tomber amoureux d'une villa, et le reste suit.

Chez RB Place, nous accompagnons nos clients à chaque étape, de la recherche du bien jusqu'à la signature, formalités administratives et fiscales comprises.

Sources et références officielles

• Encouragement à la propriété du logement, art. 30c à 30g LPP, et rachats, art. 79b LPP (RS 831.40) : fedlex.admin.ch

• Ordonnance sur l'encouragement à la propriété du logement (OEPL, RS 831.411), art. 1, 4, 5 et 6 : fedlex.admin.ch

• Pilier 3a et accession à la propriété, art. 3 OPP 3 (RS 831.461.3) : fedlex.admin.ch

• Paiement en espèces de la prestation de sortie en cas de départ, art. 5 LFLP (RS 831.42) : fedlex.admin.ch

• Paiement en espèces en cas de départ vers un pays de l'UE ou de l'AELE, procédure du Fonds de garantie LPP : sfbvg.ch

• Office fédéral des assurances sociales, accession à la propriété au moyen de la prévoyance professionnelle : bsv.admin.ch

• Imposition des prestations en capital à Genève (un cinquième du taux, art. 41 LIPP et art. 36 LIFD) : ge.ch

• Déduction des rachats et délai de trois ans : ge.ch

• Impôt à la source sur les prestations de prévoyance versées à l'étranger et remboursement selon les conventions, tableau genevois par pays dont l'Espagne : ge.ch (PDF)

• Convention de double imposition Suisse-Espagne (RS 0.672.933.21), art. 18 sur les pensions et art. 19 sur les rémunérations publiques : fedlex.admin.ch

• Impôt espagnol sur le revenu, revenus du travail, réduction de 30 % et régime des impatriés, art. 17, 18 et 93 LIRPF (loi 35/2006) : BOE-A-2006-20764

• Décision de l'administration fiscale espagnole V2090-25 du 5 novembre 2025 sur un capital issu d'un compte de libre passage suisse : DGT, via Iberley

• Décision de l'administration fiscale espagnole V1049-19 sur un compte de libre passage suisse, impôt sur la fortune et Modelo 720 : DGT, via Iberley

• Administration fiscale espagnole, résidence fiscale et revenus de source suisse : Agencia Tributaria

Cet article est fourni à titre d'information et ne constitue pas un conseil fiscal, de prévoyance ou juridique. Les règles varient selon le canton, la caisse de pension et la situation personnelle ; faites analyser votre cas avant toute décision. Informations à jour en octobre 2026.