Acheter sur plan en Espagne : acomptes, garanties et vérifications à chaque étape

Par RB Place, agence immobilière pour la Costa Blanca, la Costa Cálida et la Costa de Almería

De nombreux logements neufs vendus sur le littoral espagnol s'achètent sur plan : vous signez quand le programme n'est encore qu'un dessin ou un chantier, vous payez par étapes et vous recevez les clés un à deux ans plus tard. Bien mené, c'est le moyen d'obtenir un logement neuf à prix fixe, avec des prestations modernes et le choix de la parcelle ou de l'étage. Mené à la légère, c'est verser des sommes importantes à une société que vous ne voyez pas, pour un logement qui n'existe pas encore. Ce guide explique comment se déroule un achat sur plan en Espagne, ce que la loi fait pour protéger vos versements et ce qu'il faut vérifier à chaque étape, le détail se trouvant dans les sections FAQ.

⚠️ Ce guide décrit les règles générales en vigueur en octobre 2026. Les calendriers de paiement et les clauses varient d'un promoteur à l'autre, et votre avocat doit contrôler chaque document, contrat de réservation compris, avant tout versement.

L'essentiel

• Trois étapes : une réservation, un contrat privé de vente, puis l'acte authentique chez le notaire quand le logement est terminé.

• Un calendrier type : quelques milliers d'euros à la réservation, un premier acompte au contrat privé, parfois d'autres acomptes pendant le chantier, et le solde chez le notaire.

• Depuis 2016, le promoteur doit garantir les sommes qu'il reçoit dès l'obtention du permis de construire, par une garantie bancaire ou une assurance-caution, et les déposer sur un compte spécial réservé à la construction.

• Si le promoteur ne livre pas, vous pouvez résilier et récupérer la totalité des sommes versées, TVA et intérêts légaux compris, auprès du garant si le promoteur ne vous a pas remboursé dans les 30 jours suivant une demande formelle.

• La TVA de 10 % est due sur chaque acompte au moment où vous le payez, pas en une fois chez le notaire.

• Après la livraison, la loi prévoit un an sur les finitions, trois ans sur l'habitabilité et dix ans sur la structure, avec une assurance décennale obligatoire.

Comment se passe un achat sur plan en Espagne ?

Un achat sur plan se déroule en trois temps. La réservation retire le logement du marché pendant quelques semaines, le temps que votre avocat contrôle le projet et que le promoteur prépare le contrat ; selon sa rédaction, elle peut déjà créer des obligations de votre côté, faites-la donc vérifier avant de la signer. Le contrat privé de vente fixe le prix, les prestations, les plans, le calendrier de paiement et la date de livraison. L'acte authentique (escritura) est signé chez le notaire une fois le logement terminé et muni de sa licence de première occupation ou du document équivalent : vous payez le solde, recevez les clés, puis l'acte est déposé au registre foncier, qui vous inscrit comme propriétaire quelques semaines plus tard.

Entre le contrat et l'acte, vous payez par acomptes pendant que le promoteur construit. Ces acomptes sont le cœur du sujet, et la raison pour laquelle la loi espagnole les encadre de près.

Questions fréquentes

Peut-on acheter sur plan sans être en Espagne ? Oui. La réservation et le contrat privé se signent en général à distance. L'acte se signe en personne chez le notaire, ou par un mandataire muni d'une procuration notariée. RB Place vous accompagne à la signature, comme décrit sur notre page assistance administrative.

Qu'est-ce qu'un programme clés en main ? Un programme vendu terminé ou presque, où l'acte se signe en quelques semaines plutôt qu'en années et où l'essentiel du prix se paie d'un coup. Notre page maisons neuves clés en main explique la différence.

Combien de temps avant la livraison ? Cela dépend du stade du projet quand vous signez. Douze à vingt-quatre mois est une fourchette courante pour un programme qui démarre ; quelques mois quand l'immeuble est bien avancé. C'est la date du contrat qui compte.

Le calendrier de paiement : ce que vous payez et quand

Chaque promoteur a son calendrier, lisez donc le contrat plutôt que de vous fier à une règle générale. À titre d'illustration, une villa de 300 000 euros sur la Costa Blanca pourrait se payer ainsi : une réservation de 5 000 euros ; un premier acompte au contrat privé quelques semaines plus tard portant le total à 30 % du prix, soit 85 000 euros de plus ; un ou deux acomptes pendant le chantier ; et le solde de 60 à 70 %, soit 180 000 à 210 000 euros, chez le notaire contre les clés. Certains promoteurs demandent 20 % au contrat et davantage pendant le chantier, d'autres 40 % et plus rien jusqu'à la livraison.

Deux points à regarder dans le calendrier. D'abord, ce qui est exigible avant le permis de construire, car la garantie légale décrite plus bas ne devient obligatoire qu'à partir du permis. Ensuite, si les acomptes sont liés à l'avancement des travaux ou simplement à des dates, car un calendrier par dates peut vous faire payer un immeuble qui n'a pas commencé.

Questions fréquentes

La réservation est-elle remboursable ? Cela dépend du document signé et des conditions qu'il contient. Beaucoup de contrats de réservation conservent le dépôt si vous vous rétractez sans motif, le restituent si le promoteur ne peut pas livrer, et certains le subordonnent aux vérifications de votre avocat. Lisez la clause avant de payer, et demandez les conditions dont vous avez besoin.

Peut-on payer plus au départ pour obtenir une remise ? Certains promoteurs en proposent. Mettez la remise en balance avec le fait qu'une somme plus importante reste plus longtemps chez le promoteur, et assurez-vous que la totalité est couverte par la garantie décrite plus bas.

Que se passe-t-il si je ne peux pas payer un acompte ? Le contrat prévoit une clause pénale et le promoteur peut être en droit de résilier. Une clause disproportionnée peut être contestée comme abusive au titre du droit espagnol de la consommation, mais c'est un litige à éviter : bouclez votre financement avant de signer le contrat privé, pas après.

Comment vos versements sont-ils protégés ? Les règles de 2015

L'Espagne a réformé la protection des acheteurs sur plan après les pertes de la crise de 2008. Depuis le 1er janvier 2016, la première disposition additionnelle de la loi sur la construction (Ley 38/1999, modifiée par la Ley 20/2015) impose quatre obligations à tout promoteur qui encaisse de l'argent avant la livraison.

Le promoteur doit garantir les sommes reçues, dès l'obtention du permis de construire, soit par une garantie bancaire, soit par une assurance-caution souscrite auprès d'un assureur autorisé à exercer en Espagne. La garantie couvre les montants versés, la TVA correspondante et les intérêts légaux depuis la date de chaque versement. L'argent doit être déposé sur un compte spécial, séparé des autres fonds du promoteur, qui ne peut servir qu'à la construction de ce programme, et la banque qui ouvre ce compte doit avoir exigé la garantie au préalable. À la signature du contrat, le promoteur doit vous remettre le document attestant la garantie pour votre achat, individualisé à votre nom. Et le contrat lui-même doit mentionner votre droit au remboursement intégral, taxes et intérêts compris, si la construction ne démarre pas ou n'est pas livrée dans le délai.

Si le promoteur ne livre pas, vous pouvez résilier le contrat et exiger le remboursement par une demande formelle avec preuve de réception. S'il n'a pas payé dans les 30 jours suivant cette demande, vous vous adressez directement à la banque ou à l'assureur, qui ne peut vous opposer aucun litige qu'il aurait avec le promoteur. La garantie est libérée une fois que le logement dispose de sa licence de première occupation ou du document équivalent et qu'il vous a été remis. Un délai à connaître : lorsque la garantie est un aval bancaire, elle devient caduque si vous n'avez pas formellement demandé au promoteur la résiliation et la restitution dans les deux ans suivant son manquement.

Questions fréquentes

Un acompte de réservation est-il couvert ? L'obligation légale de garantir naît avec le permis de construire, une réservation versée avant le permis n'est donc pas automatiquement couverte. Elle peut l'être si la garantie que le promoteur délivre ensuite l'inclut. Demandez si le permis existe ; s'il n'existe pas, limitez la réservation, subordonnez-la à l'obtention du permis à une date donnée, et faites vérifier par votre avocat que l'attestation de garantie la couvre.

Reçoit-on une attestation pour chaque paiement ? Pas nécessairement une par paiement. La garantie est individualisée à votre nom et peut couvrir l'ensemble des acomptes prévus. Ce qui compte, c'est que l'attestation vous nomme, indique le montant couvert, et que ce montant corresponde à ce que vous paierez avant la livraison.

Le compte spécial est-il un compte bloqué ? Non. Le promoteur peut y puiser, mais uniquement pour la construction du programme. La protection vient de la garantie, pas d'un gel des fonds. Certains promoteurs vont plus loin par contrat et s'engagent à ne pas toucher aux fonds avant la livraison ; si un promoteur vous le dit, demandez à le voir par écrit.

Qui peut être garant ? Un établissement de crédit ou un assureur autorisé à exercer en Espagne, tous deux surveillés. Votre avocat vérifie le nom figurant sur l'attestation dans le registre de la Banque d'Espagne ou dans celui du superviseur des assurances.

Quels intérêts la garantie ajoute-t-elle ? L'intérêt légal, fixé chaque année par la loi de finances : 3,25 % pour 2026. Un remboursement portant sur plusieurs années se calcule avec le taux en vigueur pour chaque période.

Quelles sanctions pour un promoteur qui ne respecte pas ces règles ? Ne pas mettre la garantie en place est une infraction au droit de la consommation, passible d'une amende pouvant atteindre 25 % des sommes qui auraient dû être garanties, en plus de la responsabilité civile.

Ce qu'il faut vérifier avant de payer une réservation

La réservation est le moment de faire ses devoirs. Votre avocat doit examiner six choses. Le terrain : un extrait du registre foncier (nota simple) montrant que le promoteur est propriétaire de la parcelle, avec les hypothèques ou charges éventuelles. L'urbanisme : le permis de construire délivré par la mairie, ou au moins l'autorisation d'urbanisme et la date prévue du permis. Le promoteur : ses coordonnées sociales, son historique, s'il a livré ses programmes précédents dans les délais, et s'il est propriétaire ou simple intermédiaire. La garantie : quelle banque ou quel assureur la délivrera, et sous quelle forme. Le contrat : la date de livraison, ce qui se passe si elle est dépassée, la clause sur les modifications, l'organisation de l'acte et les frais à la charge de chacun. Et les prestations : les plans, la memoria de calidades qui liste matériaux et équipements, et la parcelle ou le lot exact que vous achetez.

RB Place travaille avec des promoteurs que nous avons visités et suivis sur plusieurs années, comme expliqué sur notre page promoteurs de confiance, et cette liste fait partie de ce que nous contrôlons avant de proposer un projet.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que la memoria de calidades ? Le descriptif des prestations : sols, fenêtres, cuisine, salles de bains, climatisation, isolation, parties communes. Il fait partie du contrat. Si une brochure promet quelque chose que la memoria ne mentionne pas, demandez qu'on l'ajoute.

La date de livraison doit-elle être assortie d'une pénalité ? Une pénalité journalière ou un droit exprès de résilier après un délai de grâce est une protection qui vaut la peine d'être négociée, parce qu'elle fait coûter le retard au promoteur. Sans elle, vous conservez les recours légaux, dont la garantie si le retard devient un défaut de livraison, mais ils sont plus longs à exercer.

Ai-je besoin de mon propre avocat, ou celui du promoteur suffit-il ? Le vôtre. L'avocat du promoteur travaille pour le promoteur. Les honoraires varient selon le cabinet et selon ce qui est compris (vérifications, contrat, acte, impôts, NIE), demandez donc un devis précisant les prestations et si la TVA est incluse. D'expérience, le coût reste modeste au regard du prix du logement.

Pendant le chantier : à quoi s'attendre

Une fois le contrat signé, le promoteur construit et vous payez les acomptes à leur échéance, chacun avec sa TVA de 10 %. Les visites de chantier s'organisent avec le promoteur, selon l'avancement des travaux et les règles de sécurité, et RB Place envoie des photos à chaque étape pour que vous suiviez l'avancement depuis la Suisse ; voir notre page maisons neuves clés en main. De petites modifications de finitions sont en général possibles jusqu'à un stade donné du chantier, chiffrées dans un avenant écrit. Les retards existent, souvent de quelques mois ; le contrat vous dit ce que vous pouvez faire, et la garantie légale vous couvre si le retard devient un défaut de livraison.

Conservez chaque reçu, chaque facture mentionnant la TVA et l'attestation de garantie. Si vous devez un jour réclamer, le dossier constitué pendant le chantier est ce qui rend la réclamation rapide.

Questions fréquentes

Et si le promoteur fait faillite ? Vos versements sont protégés par la garantie, pas par la solvabilité du promoteur. Vous résiliez le contrat, exigez le remboursement par demande formelle et vous adressez au garant après 30 jours. Attention au délai de deux ans si la garantie est un aval bancaire.

Peut-on revendre avant la livraison ? Parfois, en cédant le contrat à un autre acheteur avec l'accord du promoteur. Beaucoup de contrats l'interdisent ou le facturent. Si vous envisagez une revente rapide, dites-le avant de signer.

Peut-on visiter le chantier ? En général oui, sur rendez-vous avec le promoteur, et nous l'organisons lors des visites en Espagne. Une visite en cours de chantier est aussi l'occasion de vérifier que ce qui sort de terre correspond aux plans.

La livraison : licence, réserves, acte et taxes

Le logement est prêt quand la mairie a délivré la licence de première occupation (licencia de primera ocupación, ou la déclaration responsable équivalente dans certaines régions), qui confirme que la construction est conforme au permis et habitable. Ne signez pas l'acte sans elle : sans ce document vous ne pouvez pas mettre les compteurs à votre nom, et c'est l'une des deux conditions de la libération de la garantie sur vos versements.

Avant l'acte, vous inspectez le logement avec votre agent ou un technicien et consignez les défauts dans une liste de réserves écrite, en convenant avec le promoteur de la manière et du délai de réparation. Vient ensuite le notaire : le solde est payé avec sa TVA, l'acte signé, les clés remises, et l'acte est envoyé au registre. Le droit de timbre (AJD) est dû sur l'acte, au taux régional (1,2 % en Andalousie, 1,4 % dans la région de Valence, 1,5 % à Murcie), à déclarer et payer dans le délai régional applicable, ainsi que les frais de notaire et de registre. Notre guide fiscal pour les acheteurs suisses donne le tableau complet.

Questions fréquentes

Quand paie-t-on la TVA sur un bien neuf ? Au fur et à mesure. La TVA est due sur chaque acompte au moment où vous le payez, puis sur le solde à la livraison. Chaque versement doit s'accompagner d'une facture mentionnant la TVA. Prévoyez-la dans votre budget dès le premier acompte, pas seulement chez le notaire.

Puis-je refuser de signer s'il y a des défauts ? Cela dépend de leur gravité. Les défauts mineurs sont normalement consignés dans la liste de réserves et réparés par le promoteur après la livraison au titre de la garantie d'un an. Pour des défauts graves ou un logement non conforme au contrat, votre avocat peut négocier des réparations avant signature, une retenue ou un report. Documentez tout avec des photos.

Qui paie le notaire et le registre ? En pratique l'acheteur paie l'acte et l'inscription, et le promoteur paie la déclaration de construction neuve et la division en lots, mais vérifiez le contrat, qui peut répartir les frais autrement.

Quand reçoit-on les clés ? Chez le notaire, contre paiement du solde. RB Place est présent à la remise des clés et s'occupe ensuite des compteurs et de l'inscription auprès de la copropriété.

Après la livraison : les garanties d'un logement neuf

Un logement neuf en Espagne bénéficie de trois garanties légales au titre de la loi sur la construction : un an pour les finitions (peinture, carrelage, menuiseries), trois ans pour tout ce qui touche à l'habitabilité (humidité, fuites, plomberie, électricité, isolation) et dix ans pour la structure. Elles courent depuis la réception de l'ouvrage, c'est-à-dire l'acceptation formelle du bâtiment entre le promoteur et le constructeur, réserves levées, qui peut précéder de quelques semaines la remise de vos clés. Le promoteur est responsable dans tous les cas, et le constructeur, l'architecte et les autres intervenants pour les défauts qui leur sont imputables. La garantie décennale est adossée à une assurance obligatoire souscrite par le promoteur, qui doit figurer dans l'acte. Vous disposez de deux ans à compter de l'apparition d'un défaut pour agir.

Vous devez aussi recevoir le Libro del Edificio, le dossier technique de l'immeuble avec ses plans, ses matériaux et ses consignes d'entretien, ainsi que le certificat énergétique. Le service après-vente de RB Place se charge de signaler les défauts au promoteur pendant les périodes de garantie.

Questions fréquentes

Que couvre l'assurance décennale ? Les dommages à la structure (fondations, poutres, murs porteurs, planchers) qui compromettent la stabilité du bâtiment. Elle ne couvre ni les finitions ni les installations, qui relèvent des garanties d'un et de trois ans.

Comment signaler un défaut ? Par écrit au promoteur, avec photos et dates, pendant la période de garantie et dans les deux ans suivant l'apparition du défaut. Gardez une copie. Au-delà des petites réparations, faites établir un rapport technique.

Acheter sur plan depuis la Suisse : les points pratiques

Trois points sont propres à un acheteur qui paie depuis la Suisse. Le change : les acomptes sont en euros, étalés sur un à deux ans, planifiez donc les virements plutôt que de tout convertir le jour où le cours semble bon ou mauvais. L'origine des fonds : les banques et les notaires espagnols appliquent strictement les règles anti-blanchiment, et chaque virement doit partir d'un compte à votre nom avec une origine claire ; préparez les justificatifs avant le premier acompte. Le financement : les banques espagnoles prêtent aux non-résidents, en général jusqu'à 60 ou 70 % de la valeur, mais l'hypothèque porte sur le logement terminé, les acomptes pendant le chantier viennent donc de vos fonds propres.

Sur la prévoyance suisse, une chose doit être claire : le retrait anticipé du 2e pilier ou du pilier 3a pour l'accession à la propriété est réservé à votre résidence principale et ne peut pas financer une résidence de vacances en Espagne. Un capital déjà versé pour un autre motif légal, la retraite en particulier, est à votre libre disposition. Nous passons ce point en revue avec vous avant toute signature.

Questions fréquentes

Faut-il un compte bancaire espagnol pour payer les acomptes ? Ce n'est pas une obligation légale, mais cela simplifie beaucoup les paiements, les impôts et les compteurs. RB Place l'ouvre pour vous en même temps que le NIE ; voir notre page assistance administrative.

RB Place détient-il mon argent ? Non. RB Place ne reçoit jamais les fonds d'acquisition. Chaque versement part de votre compte vers le compte spécial du promoteur, et nous vérifions que l'attestation de garantie suit.

Changements récents concernant l'achat sur plan (2016 à 2026)

• 1er janvier 2016 : la Ley 20/2015 remplace les règles de 1968 ; la garantie devient obligatoire dès le permis de construire, couvre la TVA et les intérêts légaux, et doit être attestée par un document individualisé remis à l'acheteur.

• 1er juin 2026 : la région de Valence abaisse le droit de timbre sur le neuf à 1,4 %.

• 2026 : l'intérêt légal, que la garantie ajoute à tout remboursement, est de 3,25 % pour l'année.

Dernières réflexions avant d'acheter sur plan en Espagne

Acheter sur plan comporte des risques que la loi a réduits sans les supprimer. Trois choses les ramènent à un niveau que la plupart des acheteurs acceptent : un permis de construire avant tout versement significatif, un document de garantie à votre nom couvrant ce que vous payez avant la livraison, et un contrat avec une vraie date de livraison et une conséquence claire si elle n'est pas tenue. La loi fournit le cadre ; votre avocat et votre agent s'assurent qu'il est appliqué à votre achat plutôt que présumé. Réglez ces trois points et le reste, les plans, les finitions, l'attente, est la partie agréable.

Chez RB Place, nous accompagnons nos clients à chaque étape, de la recherche du bien jusqu'à la signature, formalités administratives et fiscales comprises.

Sources et références officielles

• Sommes versées à compte pendant la construction, première disposition additionnelle de la Ley 38/1999 modifiée par la Ley 20/2015 (garantie dès le permis, compte spécial, document individualisé, recours contre le garant 30 jours après demande formelle, caducité de deux ans de l'aval bancaire, libération à la licence de première occupation et à la remise, amendes jusqu'à 25 %) : BOE-A-1999-21567

• Garanties de construction d'un, trois et dix ans depuis la réception de l'ouvrage, prescription de deux ans et assurance décennale obligatoire, articles 6 et 17 à 19 de la Ley 38/1999 : BOE-A-1999-21567

• TVA exigible sur les acomptes (devengo sur pagos anticipados) : Agence fiscale espagnole, manuel TVA, chapitre 4

• Clauses abusives dans les contrats de consommation (décret royal législatif 1/2007) : BOE-A-2007-20555

• Taux d'intérêt légal 2026 (3,25 %) : Banque d'Espagne

• Droit de timbre sur le neuf par région : Junta de Andalucía, application de l'AJD ; région de Valence, ATV

• Prévoyance suisse et accession à la propriété (réservée à la résidence principale) : Office fédéral des assurances sociales, bsv.admin.ch

Cet article est fourni à titre d'information et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les contrats et les règles régionales varient ; faites contrôler chaque document par un avocat espagnol indépendant avant de payer. Informations à jour en octobre 2026.