Costa de Almería : la côte espagnole encore abordable en 2026

Par RB Place, agence immobilière pour la Costa Blanca, la Costa Cálida et la Costa de Almería

La Costa de Almería est l'un des rares tronçons du littoral méditerranéen espagnol où un appartement neuf près de la plage se vend encore nettement en dessous des prix de la Costa Blanca et de la Costa del Sol. Les prix montent vite, la ligne à grande vitesse est en cours de pose et la plupart des acheteurs suisses, français et belges n'ont pas encore regardé aussi loin au sud. Ce guide explique ce que la côte offre, ce qu'elle coûte, comment la fiscalité andalouse se compare à celle de la région de Valence et de Murcie, et ce qu'il faut vérifier avant d'acheter. Le détail se trouve dans les sections FAQ, pour lire vite et n'ouvrir que ce dont vous avez besoin.

⚠️ Les prix et les règles fiscales bougent rapidement. Les chiffres de marché ci-dessous sont les prix demandés relevés par idealista en août 2026 et les taux d'imposition sont les taux généraux 2026, hors taux réduits pour jeunes acheteurs, familles nombreuses ou résidence principale. Confirmez-les sur les sources officielles en fin d'article avant de vous engager.

L'essentiel

• Prix moyen demandé dans la province d'Almería : 1 667 euros le m² en août 2026, contre 2 759 euros dans la province d'Alicante et 4 293 euros dans la province de Málaga.

• Hausse de 15,8 % en un an, avec Vera à 2 455 euros le m² et Mojácar à 2 633 euros le m².

• Biens neufs sur cette côte dans le catalogue RB Place en octobre 2026 : de 180 000 euros pour un appartement d'une chambre à Vera jusqu'à 692 000 euros, avec des villas de trois chambres dès 430 000 euros environ.

• Fiscalité sur un bien neuf : 10 % de TVA plus 1,2 % de droit de timbre en Andalousie, le taux combiné le plus bas des trois régions que nous couvrons.

• Droits de mutation sur l'ancien : 7 % en Andalousie, contre 9 % dans la région de Valence (11 % au-delà d'un million d'euros).

• Impôt sur la fortune : grâce à l'abattement régional andalou, rien n'est dû en pratique en dessous d'environ 3,7 millions d'euros d'actifs nets imposables par personne.

Où se trouve la Costa de Almería, et pourquoi reste-t-elle abordable ?

La Costa de Almería longe le littoral de la province d'Almería, à l'angle sud-est de l'Andalousie, entre la Costa Cálida (Murcie) au nord et la Costa Tropical (Grenade) à l'ouest. Pour un acheteur étranger, la partie intéressante est le tronçon nord, le Levante Almeriense : Vera, Garrucha, Mojácar, San Juan de los Terreros et Pulpí. Plus au sud s'étend le parc naturel de Cabo de Gata-Níjar, protégé et largement vierge, puis la ville d'Almería et son aéroport.

La côte est restée moins chère pour trois raisons pratiques. Elle est plus éloignée des grands aéroports qui alimentent la Costa Blanca. Elle n'a jusqu'ici aucune liaison ferroviaire à grande vitesse. Et le marché international y a été dominé par les acheteurs britanniques, si bien que la demande du reste de l'Europe ne fait que commencer. Le résultat est une côte au même climat que ses voisines, avec moins de monde et des prix plus bas.

Questions fréquentes

Quelles communes forment la Costa de Almería ? Tout le littoral de la province d'Almería, de Pulpí et San Juan de los Terreros au nord, en passant par Vera, Garrucha et Mojácar, jusqu'à Cabo de Gata, la ville d'Almería, Roquetas de Mar et Adra. L'essentiel de la construction neuve destinée aux acheteurs étrangers se concentre dans la partie nord, autour de Vera et de Mojácar.

Quel est le climat ? La province est l'une des zones les plus sèches et les plus ensoleillées d'Europe, avec plus de 3 000 heures de soleil par an et des hivers doux. À l'intérieur des terres se trouve le désert de Tabernas, le seul vrai désert d'Europe, ce qui donne une idée de la rareté des pluies.

La côte est-elle bétonnée ? Beaucoup moins que la Costa Blanca ou la Costa del Sol. Cabo de Gata est un parc naturel sans grands lotissements, et même les zones de villégiature autour de Vera et de Mojácar restent basses comparées à Benidorm ou à Torrevieja.

Le marché immobilier de la Costa de Almería en 2026 : prix et tendances

La province d'Almería reste la moins chère des trois provinces méditerranéennes que nous couvrons, mais elle ne fait plus du surplace. Selon idealista, le prix moyen demandé dans la province a atteint 1 667 euros le m² en août 2026, en hausse de 15,8 % sur douze mois. Les communes du littoral sont plus hautes : Vera à 2 455 euros le m² (+17,5 %), Mojácar à 2 633 euros le m² (+16 %) et Garrucha à 2 070 euros le m², avec une hausse de 33 % en un an. Pour comparer, la province d'Alicante affichait 2 759 euros le m² et celle de Málaga 4 293 euros le m² le même mois. Ce sont des moyennes provinciales, tous types de biens et intérieur des terres compris : elles montrent l'écart entre les trois marchés, pas le prix d'un logement neuf en bord de mer.

La part des acheteurs étrangers est aussi plus faible. Selon Fotocasa, d'après les données des Registradores publiées début 2026, ils représentaient environ 17,6 % des achats dans la province d'Almería, contre près de 44 % dans celle d'Alicante en 2024. Cet écart explique en partie pourquoi la côte reste moins chère, et pourquoi la marge de progression est réelle.

Questions fréquentes

Les prix vont-ils continuer à monter sur la Costa de Almería ? La province a enregistré en 2026 l'une des hausses annuelles les plus rapides d'Espagne, depuis un niveau bas. L'offre limitée de neuf de qualité sur la côte, la ligne à grande vitesse en projet et une clientèle non britannique en progression vont dans le sens d'une poursuite de la hausse, sans que personne puisse promettre un rythme, et l'effet du train sur les prix reste une hypothèse tant qu'il ne circule pas.

Comment les prix se comparent-ils à la Costa Blanca Sud ? Une villa neuve de trois chambres à Vera est proposée dès 430 000 euros environ dans notre catalogue. Sur la Costa Blanca Sud, une villa neuve comparable à Torrevieja ou Orihuela Costa démarre en général plus haut. Même écart pour les appartements : un deux chambres neuf à Vera dès 210 000 euros. Comparez des biens comparables, par commune et par type, plutôt que de vous fier aux moyennes provinciales ci-dessus.

Qui achète ici ? Les Britanniques ont longtemps mené le marché, suivis des Belges, des Néerlandais et des Allemands. Les acheteurs suisses et français restent rares, la côte est donc moins exposée à la demande qui a fait monter les prix de la Costa Blanca.

Où acheter sur la Costa de Almería

Vera et Vera Playa concentrent l'essentiel de la construction neuve. Le bourg se trouve à quelques kilomètres à l'intérieur, avec une longue zone de plage de sable à Vera Playa et un mélange de programmes de villas contemporaines et de résidences d'appartements à quelques minutes en voiture de la mer. C'est aussi à Vera que sera construite la nouvelle gare à grande vitesse. Dans notre catalogue, c'est de loin le stock le plus important de cette côte, avec des appartements, penthouses et villas à Vera dès 180 000 euros.

Mojácar est le nom le plus connu. Le village blanc perché sur sa colline est l'un des plus photographiés d'Andalousie, et la zone de plage en contrebas s'étire sur 17 kilomètres. Parmi les principales communes de cette côte, c'est celle qui affiche le prix demandé au m² le plus élevé dans les données idealista d'août 2026, et la marque touristique la plus forte. Notre catalogue propose des appartements, bungalows et penthouses neufs à Mojácar dès 370 000 euros environ.

Garrucha est un port de pêche actif avec une marina, un long front de mer et ses célèbres crevettes rouges. Les programmes neufs y sont moins nombreux, mais c'est une bonne option pour qui préfère une vraie ville à une station balnéaire.

San Juan de los Terreros et Mar de Pulpí forment la pointe nord de la côte, à la limite de la région de Murcie, avec des programmes en première ligne à des prix accessibles. Notre catalogue propose des villas à San Juan de los Terreros et des bungalows et villas à Mar de Pulpí dès 370 000 euros environ.

Questions fréquentes

Vera ou Mojácar pour un revenu locatif ? Mojácar a la notoriété la plus forte et la saison la plus longue, donc se loue en général plus facilement. Vera offre des prix d'entrée plus bas et un parc plus récent. Les deux sont soumis aux règles andalouses de location touristique et aux règles de copropriété décrites plus bas.

Vera Playa est-elle une station naturiste ? En partie. Vera Playa abrite l'une des zones naturistes les plus connues d'Espagne, concentrée sur un secteur précis de la plage et quelques résidences. L'essentiel de la commune et des programmes neufs sont des stations familiales ordinaires, vérifiez donc l'emplacement exact de tout bien que vous envisagez.

Et la ville d'Almería ou Roquetas de Mar ? Toutes deux sont plus au sud et ont un marché plus espagnol, actif toute l'année. Les prix y sont intéressants, mais l'offre est moins tournée vers les acheteurs étrangers de résidence secondaire et nous n'y proposons pas de programme neuf pour le moment.

Combien coûte un bien neuf sur la Costa de Almería ?

En octobre 2026, notre catalogue compte une trentaine de biens neufs sur cette côte, presque tous à Vera, le reste à Mojácar, Mar de Pulpí et San Juan de los Terreros. Le point d'entrée est un appartement d'une chambre à Vera à 180 000 euros. Les deux chambres démarrent à 210 000 euros, les trois chambres vers 240 000 euros et les penthouses à 264 000 euros. Les villas de trois chambres avec piscine privée commencent vers 430 000 euros à Vera et vont jusqu'à 585 000 euros à San Juan de los Terreros, tandis que le bien le plus cher est un bungalow de trois chambres à Mojácar à 692 000 euros. Le stock et les prix changent à chaque mise à jour du catalogue.

Comme règle budgétaire, prévoyez environ 12 à 14 % en plus du prix pour les taxes et frais sur un bien neuf, selon les honoraires de votre avocat et le recours ou non à un financement, comme expliqué dans la section suivante. La plupart des programmes que nous proposons se vendent sur plan avec livraison à 12 ou 24 mois, et la loi espagnole oblige le promoteur à garantir les sommes versées avant la livraison par une garantie bancaire ou une assurance-caution, dès l'obtention du permis de construire. Vous pouvez parcourir toute la sélection sur notre page Costa de Almería, ou aller directement aux villas ou aux appartements.

Questions fréquentes

Qu'obtient-on pour 250 000 euros ? À Vera, un appartement neuf de deux ou trois chambres de 70 à 90 m² dans une résidence avec piscine commune, en général à quelques minutes en voiture de la plage, parfois avec solarium si vous choisissez un penthouse.

Qu'obtient-on pour 450 000 euros ? Une villa neuve de trois chambres à Vera avec piscine privée et un terrain de 240 à 420 m², ou un bungalow de deux chambres à Mojácar près de la plage.

Les biens sont-ils meublés ? Dans les programmes que nous proposons, la cuisine équipée et la pré-installation de climatisation sont généralement comprises ; vérifiez le descriptif de chaque projet. RB Place peut organiser des packs meubles et luminaires installés avant votre arrivée.

Mon acompte de réservation est-il protégé ? La garantie légale couvre les sommes versées à valoir sur le prix une fois le permis de construire obtenu, plus la taxe applicable et les intérêts légaux. Un montant de réservation versé avant ce stade peut ne pas être couvert, demandez donc l'attestation de garantie ou d'assurance avant chaque versement.

Taxes et frais en Andalousie comparés à la région de Valence et à Murcie

C'est ici que la Costa de Almería marque un second point. L'Andalousie a l'un des régimes fiscaux immobiliers les plus simples et les plus bas d'Espagne. Les taux ci-dessous sont les taux généraux ; chaque région prévoit des taux réduits pour la résidence principale, les jeunes acheteurs, les familles nombreuses et les personnes en situation de handicap.

Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA (taux national) plus le droit de timbre (AJD), que l'Andalousie fixe à 1,2 %. Le taux combiné est de 11,2 %, contre 11,4 % dans la région de Valence (AJD à 1,4 % depuis juin 2026) et 11,5 % à Murcie (AJD à 1,5 %). Sur un bien ancien, les droits de mutation (ITP) sont de 7 % en Andalousie, contre 9 % dans la région de Valence (11 % sur la part au-delà d'un million d'euros) et 7,75 % à Murcie. Ajoutez le notaire, le registre foncier, l'avocat et, si vous financez, l'expertise et les frais d'hypothèque, et le total se situe entre 12 et 14 % environ sur un bien neuf.

Une fois propriétaire, les charges annuelles sont les mêmes qu'ailleurs en Espagne : taxe foncière (IBI), charges de copropriété et impôt sur le revenu des non-résidents calculé sur un loyer fictif. La différence notable concerne l'impôt sur la fortune. L'Andalousie a introduit en 2022 un abattement de 100 % sur l'impôt régional sur la fortune. Tant que l'impôt national de solidarité sur les grandes fortunes est en vigueur, cet abattement fonctionne comme un abattement différentiel coordonné avec l'impôt national : en dessous du seuil national rien n'est dû, au-dessus on paie une fois, pas deux. Avec le minimum exonéré de 700 000 euros et une première tranche à 0 % jusqu'à 3 millions, le seuil effectif se situe autour de 3,7 millions d'euros d'actifs nets imposables par personne dans un cas simple. La situation réelle dépend des actifs, des dettes déductibles, de la résidence et des règles de coordination, faites-vous conseiller.

Questions fréquentes

Un non-résident peut-il bénéficier de l'abattement andalou sur la fortune ? Depuis la réforme de 2021, les non-résidents peuvent opter pour les règles de la région où se trouvent leurs biens espagnols, et cette option n'est plus réservée aux résidents de l'UE. Un résident suisse propriétaire à Almería peut donc utiliser les règles andalouses. Faites confirmer votre situation par un fiscaliste espagnol, car l'obligation de déposer une déclaration peut subsister même quand rien n'est dû.

L'impôt sur le revenu des non-résidents est-il différent en Andalousie ? Non, c'est un impôt national. Les résidents de Suisse paient 24 % sur le loyer fictif ou sur les loyers réels sans déduction, les résidents de l'UE 19 %. Notre guide fiscal pour les acheteurs suisses traite ce point en détail.

Sur quelle valeur les impôts d'acquisition sont-ils calculés ? Cela dépend de l'impôt. La TVA sur un bien neuf se calcule sur le prix effectivement payé. Les droits de mutation (ITP) sur un bien ancien se calculent sur la valeur de référence cadastrale fixée par l'administration, ou sur le prix ou la valeur déclarée s'ils sont supérieurs. Le droit de timbre (AJD) sur un bien neuf suit la même règle que l'ITP, la valeur de référence peut donc aussi intervenir. Demandez à votre avocat de vérifier la valeur de référence avant de signer.

Location saisonnière sur la Costa de Almería : les règles andalouses

L'Andalousie encadre la location touristique par un décret propre, mis à jour en février 2024. Un logement loué à des touristes doit être inscrit au Registre du tourisme d'Andalousie et respecter des conditions d'habitabilité, d'équipement et d'assurance. Le numéro d'inscription doit figurer dans chaque annonce. Depuis 2024, les mairies peuvent limiter le nombre de logements touristiques par zone.

La copropriété a aussi son mot à dire, et cela a changé en 2025. Depuis le 3 avril 2025, un propriétaire qui veut commencer une activité de location touristique dans un immeuble soumis au régime de la propriété horizontale doit obtenir l'approbation préalable et expresse de la communauté, à la majorité des trois cinquièmes des propriétaires et des quotes-parts. L'absence d'interdiction dans les statuts ne suffit plus. Les activités régulièrement exercées avant cette date bénéficient de dispositions transitoires.

Avant d'acheter dans une optique locative, vérifiez trois choses : que la commune n'a pas plafonné les locations touristiques dans ce secteur, que la copropriété a approuvé l'usage touristique ou va le faire, et que le bien dispose des documents exigés pour l'inscription. Votre avocat peut contrôler les trois avant tout versement d'acompte.

Questions fréquentes

Faut-il une licence pour louer à des touristes en Andalousie ? Pas une licence au sens classique. Vous déposez une déclaration responsable, vous inscrivez le bien au Registre du tourisme d'Andalousie et respectez les conditions techniques. Louer sans inscription expose à une amende.

Quel rendement espérer ? Il varie selon la commune, le type de bien et la gestion. Considérez tout chiffre comme une estimation datée plutôt qu'une promesse, et gardez en tête que la saison sur cette côte est plus courte que sur la Costa del Sol.

Le registre national des locations de courte durée s'applique-t-il ? Le 19 mai 2026, le Tribunal suprême a partiellement annulé le décret royal 1312/2024, en supprimant le registre unique national et la procédure d'inscription par guichet numérique (arrêt publié au Journal officiel le 8 juin 2026). Le reste du décret subsiste. Le registre régional andalou reste obligatoire, et l'obligation nationale de transmettre les données des voyageurs à la police subsiste. Vérifiez la situation à jour avant de louer.

Comment se rendre sur la Costa de Almería

L'aéroport le plus proche est Almería (LEI), à 30 ou 60 minutes de la plupart des stations. Son réseau est saisonnier et change d'une année à l'autre : à l'été 2026, il desservait une vingtaine de destinations, surtout au Royaume-Uni, avec des liaisons directes vers la Belgique, le Luxembourg et les Pays-Bas. Il n'existe pour l'instant aucun vol direct depuis la Suisse. L'aéroport de Murcie-Corvera est à une heure environ des communes du nord, et celui d'Alicante, avec son large choix de vols depuis la Suisse, la France et la Belgique, à deux heures d'autoroute.

Le grand changement, c'est le rail. La ligne à grande vitesse Murcie-Almería est en travaux sur tout son tracé, la voie est en cours de pose entre Vera et Almería et, le 21 avril 2026, le gouvernement espagnol a autorisé l'appel d'offres pour une nouvelle gare à Vera-Almanzora. La plateforme Corredor Mediterráneo table aujourd'hui sur une ouverture complète de la ligne en 2028 ou 2029. Prenez cela comme une prévision : la date d'ouverture, les trains qui s'arrêteront à Vera et l'effet sur les prix immobiliers ne sont pas garantis.

Questions fréquentes

Comment y aller depuis la Suisse ? Vol vers Alicante ou Murcie puis route, ou vol vers Almería avec correspondance. RB Place organise des voyages de visite d'un à trois jours avec un conseiller francophone sur place ; voir notre page visites en Espagne.

Une voiture est-elle nécessaire ? Oui. La côte est étendue, les transports publics entre communes sont limités et la plupart des programmes neufs se trouvent à quelques minutes en voiture de la plage plutôt qu'en bord de mer.

Les vérifications à faire avant d'acheter sur la Costa de Almería

La liste est la même que partout en Espagne, avec deux points locaux. D'abord, pour tout bien proche de la mer, faites vérifier par votre avocat la délimitation officielle du littoral (le deslinde) et les servitudes de la loi espagnole du littoral, qui protège le domaine public maritime et restreint la construction dans une zone en arrière. Un registre foncier propre et une licence de première occupation valide ne règlent pas la question à eux seuls, car l'inscription au registre ne prévaut pas sur la qualification de domaine public. Ensuite, si la location compte pour vous, contrôlez les règles communales et de copropriété décrites plus haut avant de vous engager.

Au-delà, commandez l'extrait du registre foncier (nota simple), confirmez le permis de construire du promoteur et la garantie ou l'assurance sur vos versements, préparez votre NIE et prenez un avocat indépendant. RB Place s'occupe du NIE, du compte bancaire espagnol et de la coordination avec le notaire, la banque et l'avocat, comme décrit sur notre page assistance administrative.

Questions fréquentes

De quoi s'agit-il avec la loi du littoral ? La Ley de Costas définit une bande publique le long du rivage, où la propriété privée est impossible, et une zone de protection en arrière avec des restrictions de construction. Quelques lotissements anciens de cette côte ont eu des problèmes avec elle. Le seul contrôle fiable est le deslinde officiel pour la parcelle exacte, que votre avocat peut obtenir auprès de l'administration du littoral.

Comment RB Place accompagne-t-il un achat ici ? Nous sélectionnons les programmes, organisons le voyage de visite, contrôlons le promoteur et le contrat, suivons le chantier avec des photos et sommes présents à la remise des clés. Le service est gratuit pour l'acheteur, le promoteur réglant notre commission. Voir notre page maisons neuves clés en main.

Changements récents concernant la Costa de Almería (2024 à 2026)

• Février 2024 : l'Andalousie met à jour son décret sur la location touristique et autorise les mairies à plafonner les logements touristiques par zone.

• 3 avril 2025 : fin du Golden Visa immobilier ; commencer une location touristique dans un immeuble exige désormais l'approbation préalable de la copropriété à la majorité des trois cinquièmes.

• 21 avril 2026 : le gouvernement espagnol autorise l'appel d'offres pour la gare à grande vitesse de Vera-Almanzora.

• 19 mai 2026 : le Tribunal suprême annule partiellement le décret royal 1312/2024, dont le registre unique national des locations de courte durée (publication le 8 juin 2026) ; le registre andalou reste obligatoire.

• 1er juin 2026 : la région de Valence abaisse son droit de timbre à 1,4 % et ses droits de mutation généraux à 9 %, ce qui réduit l'écart avec l'Andalousie sans le combler.

• Août 2026 : idealista relève une hausse annuelle des prix de 15,8 % dans la province d'Almería, parmi les plus fortes d'Espagne.

Dernières réflexions avant d'acheter sur la Costa de Almería

L'argument en faveur de la Costa de Almería est simple : la même mer et le même soleil que la Costa Blanca, à un prix inférieur, avec une fiscalité plus légère et une ligne ferroviaire en route. Les contreparties sont tout aussi simples : un trajet plus long depuis la Suisse, une saison touristique plus courte et une côte encore en développement. Pour un acheteur qui veut un logement neuf près de la plage sans payer les prix de la Costa Blanca, et que deux heures de route depuis Alicante ou Murcie ne rebutent pas, c'est l'une des meilleures opportunités du littoral espagnol en 2026.

Chez RB Place, nous accompagnons nos clients à chaque étape, de la recherche du bien jusqu'à la signature, formalités administratives et fiscales comprises.

Sources et références officielles

• Prix demandés, provinces d'Almería, d'Alicante et de Málaga, août 2026 : rapports de prix idealista, province d'Almería, province de Málaga

• Part des acheteurs étrangers par province andalouse (Fotocasa, d'après les données des Registradores) : fotocasa.es

• Taux ITP et AJD en Andalousie (loi 5/2021 sur les impôts cédés) : Junta de Andalucía, taux ITP et AJD

• Abattement sur l'impôt sur la fortune en Andalousie et coordination avec l'impôt de solidarité : Junta de Andalucía, mesures impôt sur la fortune

• Impôt de solidarité sur les grandes fortunes (loi 38/2022, article 3) : BOE-A-2022-22684

• Impôt sur le revenu des non-résidents (décret royal législatif 5/2004) : BOE-A-2004-4527

• Base de calcul ITP et AJD (valeur de référence, loi 11/2021) : BOE-A-2021-11473 ; base de la TVA : Agence fiscale espagnole

• Approbation de la copropriété pour la location touristique (loi sur la propriété horizontale, article 17.12, modifié en 2025) : BOE-A-1960-10906

• Garanties sur les versements sur plan (loi 20/2015, première disposition additionnelle) : BOE-A-2015-7897

• Location touristique en Andalousie (décret 28/2016 modifié par le décret 31/2024) : Junta de Andalucía, registre du tourisme

• Arrêt du Tribunal suprême du 19 mai 2026 sur le décret royal 1312/2024 : BOE-A-2026-12300

• Loi du littoral (loi 22/1988) : BOE-A-1988-18762

• Gare à grande vitesse de Vera-Almanzora, Conseil des ministres du 21 avril 2026 : transportes.gob.es

• État de la ligne Murcie-Almería et prévision d'ouverture : plateforme Corredor Mediterráneo, elcorredormediterraneo.com

• Destinations de l'aéroport d'Almería (saisonnières) : Aena, aena.es

• Information touristique sur la Costa de Almería : andalucia.org

Cet article est fourni à titre d'information et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. La fiscalité et la réglementation immobilières espagnoles changent souvent et peuvent varier selon la commune ; consultez un professionnel qualifié pour votre situation. Informations à jour en octobre 2026.